El Consejo de Ministros tiene previsto aprobar este martes 28 de julio un nuevo decreto de vivienda que, si sale adelante sin cambios de última hora, cambiará las reglas del juego para millones de inquilinos en España. El borrador, al que ha tenido acceso elDiario.es, regula por primera vez los alquileres de temporada y las habitaciones dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, la norma que rige los contratos de alquiler), blinda a los inquilinos frente a reparaciones y desahucios, e introduce bonificaciones fiscales para quienes alquilen a precios asequibles.
Pero ojo: el texto aún tiene que superar la negociación con Podemos, PNV y Junts, que ya han mostrado reticencias. Te contamos qué incluye el borrador, cómo te afectaría y qué puede cambiar.
Qué trae el decreto: alquileres de temporada, habitaciones y más
El cambio más esperado es la regulación de los alquileres de temporada. Hasta ahora, muchos caseros esquivaban la LAU firmando contratos temporales para evitar prórrogas obligatorias y controles de precio. El nuevo decreto los mete en la LAU: los contratos de temporada tendrán un máximo de 12 meses y deberán justificar por escrito la temporalidad del inquilino (estudios, trabajo, ocio). Si se supera ese plazo o no hay causa real, el contrato se considerará vivienda habitual y se aplicarán las prórrogas de cinco años (siete si el casero es empresa).
Las habitaciones también entran en la LAU. Actualmente, el alquiler de una habitación no tiene apenas protección legal, pero con el decreto se equipara a vivienda habitual: contratos de cinco años, prórrogas automáticas y prohibición de que el casero entre sin avisar. Además, la suma de los alquileres de las habitaciones no podrá superar el precio total de la vivienda, aunque esta limitación solo se aplicaría en zonas con control de precios.
Otro punto clave: las pequeñas reparaciones por desgaste de uso correrán a cargo del casero, no del inquilino. Y si el inquilino propone una reforma mayor y el propietario no responde en unos días, podrá hacerla y descontar el coste de la renta. Las reparaciones de vivienda habitual quedarán exentas de IVA.
Cómo te protege si eres inquilino
El decreto incluye una prórroga obligatoria para los contratos de alquiler que finalicen antes de junio de 2028. Es decir, si tu contrato vence en los próximos dos años, el casero tendrá que ampliarlo, salvo que necesite la vivienda para uso propio. Esto podría frenar muchas subidas de precio o mudanzas forzosas.
En zonas tensionadas, no se podrán repercutir gastos extra al inquilino para saltarse el tope del alquiler. Tampoco en viviendas de alquiler asequible o protegido se admitirán extras que eleven el precio por encima del 30% de la renta del inquilino (algo que ya ocurre en planes como el Plan Vive de Madrid).
Además, cualquier inquilino tendrá derecho preferente de compra si el casero vende la vivienda, incluso en paquetes de pisos. El Estado, a través de la empresa pública Casa 47, también podrá ejercer tanteo y retracto en las ventas en bloque, una herramienta para engrosar el parque público.
Por qué llega ahora y qué puede descarrilar aún
El Gobierno necesita los votos de sus socios y de Junts o PNV. Los nacionalistas vascos y catalanes han criticado que el decreto se centre tanto en los inquilinos y no incluya medidas antiokupación o bonificaciones para hipotecados. Podemos, por su parte, teme que la modificación de la Ley del Suelo que acompaña al texto pueda legalizar proyectos urbanísticos irregulares de forma retroactiva.
Las bonificaciones fiscales son uno de los puntos más frágiles. El borrador prevé rebajas en el IRPF para los caseros que alquilen a jóvenes, a precio asequible o que bajen la renta, y también para los propios inquilinos jóvenes. Pero Junts ya ha dicho que espera más. Si el decreto sale adelante, los pisos turísticos pasarán a pagar IVA y las socimis (sociedades cotizadas inmobiliarias, esas grandes empresas que acumulan viviendas sin apenas pagar impuestos) tendrán un nuevo gravamen de entre el 15% y el 25%, que se bonificará si destinan parte de su parque a alquiler social.
El decreto llega en plena escalada de los alquileres y con la emancipación juvenil bajo mínimos. Según los últimos datos del INE, la tasa de emancipación de los menores de 30 años está por debajo del 16%. Medidas como el seguro de ahorro a largo plazo (SIALP) o las cuentas de inversión Financia Europa para jóvenes suenan bien en el papel, pero la urgencia de los inquilinos no entiende de planes a diez años.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? El nuevo decreto regulará los alquileres de temporada y de habitaciones, blindará a los inquilinos frente a reparaciones y desahucios, y ofrecerá bonificaciones fiscales.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A cualquier persona que alquile una vivienda, una habitación o un piso de temporada, especialmente a jóvenes y familias en zonas tensionadas.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Seguir de cerca la votación del martes y, si se aprueba, saber que tendrás más protección al firmar o renovar tu contrato; si tu contrato vence antes de 2028, podrías beneficiarte de una prórroga automática.
