Todavía está fresco en el recuerdo la última gran crisis de 2008, con la burbuja inmobiliaria como principal factor, aunque no único. En este momento se avecina, si no ha llegado ya, un nuevo tsunami, en un mercado además que es clave en la economía española. Pero, si en esos años afectó más a la compraventa, ahora el foco está más en el alquiler, con el factor añadido de una alta inflación, más la recesión y crisis que ya se da por hecha. Los precios del alquiler de viviendas han tocado máximos en casi todas las ciudades, sobre todo en las más grandes.
España es un país eminentemente de propietarios, pero cada vez los más jóvenes y no tanto tienen más dificultades para acceder a una hipoteca, o se lo piensan y prefieren seguir pagando un alquiler por lo que pueda pasar, con un mercado de trabajo precario y con los tipos de interés subiendo y sin saber si esto perdurará en el tiempo, algo muy plausible.
Todo ello hace que se hayan acabado los tiempos no ya en que se pagaba una casa en pocos años, si no optar a ella o poder pagarla. De hecho, con la inflación y subida de tipos, se pronostica un aumento de la morosidad del 3% actual a más del 5%, como mínimo, en el mejor de los escenarios. Hablamos en algunos casos de pagar entre 400 y 600 euros al mes más, una auténtica barbaridad inasumible o que supondrá emplear gran parte del sueldo para ello.
MENOS DEMANDA, PERO MENOS OFERTA
A todo ello hay que sumar el caso de los propietarios que alquilan su inmueble o inmuebles. Sus derechos cada vez se recortan más, al tiempo que aumentan sus obligaciones y cortapisas burocráticas. Si agregamos las nuevas medidas legislativas, como el límite de subida del IPC al 2%, cuando al propietario en realidad le están subiendo todo al 10%, más el problema de la ocupación, muchos acaban por renunciar a alquilar y optar por dejarlas vacías o venderlas, aprovechando también las subidas de precios en la compraventa.
Pero no solo la incertidumbre de la economía en general lastra sus objetivos e incentivos a alquilar, sino la nueva Ley de vivienda, con medidas como los plazos obligatorios de prórroga de 5 años a 7 si el propietario es persona jurídica. También está el hecho de que se puedan llegar a limitar los precios en zonas tensionadas, cuando precisamente el propietario por eso ha pagado un precio muy alto por esa vivienda. Todo ello desde el punto de vista de la oferta, que por tanto disminuye y hace subir más el precio del alquiler.
QUIÉN ESTÁ DETRÁS DE LA BURBUJA INMOBILIARIA
A pesar de estos factores lógicos de oferta y demanda, el discurso político y la opinión de calle, que a veces es consecuencia, siempre se busca culpables y suelen ser los mismos: grandes tenedores de inmuebles y que hay demasiadas casas.
Pueden parecer conclusiones lógicas, pero si miramos a los fríos hechos y números sacamos dos conclusiones en base a ellos: que los grandes tenedores solo poseen el 3% de todo el parque de viviendas en España, con lo que es imposible que manipulen los precios y los suban artificialmente; y que en general, y más aún donde los precios están más caros, es donde menos viviendas vacías encuentras. Hay un tercer argumento en las zonas turísticas de las ciudades y en las mismas áreas turísticas de litoral, sobre todo: es que precisamente este factor hace que se disparen los precios.
Muchos argumentarán que al menos el dato de las viviendas vacías es irrefutable, no sólo en España sino en otros países como en Estados Unidos, con más de 16 millones de inmuebles inhabitados. Nos deberíamos de preguntar porqué tantos propietarios prefieren tenerlas así, que vivir en ellas, alquilarlas o venderlas. La respuesta lógica es la especulación, en espera de una subida que siempre va a más con el paso de los años. Y a menos oferta, subida de precios. Pero, ¿es así realmente? ¿Con ello se explica sin más una burbuja inmobiliaria?
EXPLICACIONES FRENTE A CREENCIAS
Todos estos motivos y factores no explican de por sí una burbuja inmobiliaria, ni siquiera el comportamiento del mercado de la vivienda, y por tanto del alquiler. Pero sí se llega a conclusiones: una de ellas es que, analizando los datos, gran parte de esas viviendas vacías están precisamente en zonas turísticas, destinados para pasar el fin de semana y vacaciones. En definitiva, la segunda vivienda de toda la vida. Y son justo estas zonas donde la gente no puede o quiere vivir, ya que se concentran en las grandes ciudades, que es donde hay trabajo. Por tanto, al menos aquí no es causa de que el precio del alquiler aumente.
Las causas son «justo todo lo contrario a lo que habitualmente defienden tantos políticos»
Pero hay aún más, con casos estudiados en estados y ciudades de Estados Unidos o Alemania: resulta que las ciudades más baratas son las que tiene precisamente menos viviendas vacías, como apunta el canal de YouTube VisualEconomik, analizando las subidas del precio del alquiler. Como ellos puntualizan, se produce «justo todo lo contrario a lo que habitualmente defienden tantos políticos».
LAS VERDADERAS CAUSAS DEL AUMENTO DEL PRECIO Y DEL BURBUJA INMOBILIARIA
En ese mismo estudio de VisualEconomik, no se limitan a demostrar que esas supuestas causas son erróneas, sino que dan las verdaderas: el aumento poblacional, como consecuencia del aumento de la esperanza de vida y del baby boom. Y esa misma gente «ha contribuido al crecimiento económico», aumentando los salarios «de forma más que considerable».
Puede parecer extraño o contradictorio con las noticias sobre mileuristas, no llegar a fin de mes, carestía de la vida y disminución de la clase media, pero la realidad es que «la gente puede pagar más por los alquileres», aumentado la demanda. Y es que si no hay demanda, no suben los precios y por tanto no se llegaría a una burbuja inmobiliaria. ¿Y qué pasa con la oferta? Que no hay ido «acorde al desarrollo económico y demográfico de los países», como apunta el vídeo de VisualEconnomik. Y todo ello sumado al aún no terminado y que continúa éxodo del medio rural a las grandes ciudades. Más población urbana aún.
