Vamos al grano. Si tenías la esperanza de que el precio de la vivienda diese un respiro en 2026, el economista Gonzalo Bernardos te trae malas noticias: el precio subirá alrededor de un 5% este año, según sus últimas declaraciones. La razón es tan simple como alarmante: la construcción de viviendas nuevas no llegará ni a las 200.000 unidades, cuando la demanda necesita al menos el doble.
¿Por qué no para de subir el precio?
Bernardos lo explica con una imagen muy gráfica: la oferta no da abasto. En España se iniciaron menos de 200.000 viviendas en 2025, y este año la cifra será similar. Mientras, la formación de nuevos hogares y la presión compradora siguen creciendo. La brecha entre la oferta y la demanda se ha convertido en un embudo que empuja los precios al alza sin remedio.
Para que te hagas una idea, los datos del Instituto Nacional de Estadística muestran que el precio de la vivienda libre subió un 4,5% interanual en el último trimestre de 2025, y la tendencia no apunta a frenarse. La previsión del 5% para 2026 es, en realidad, una prolongación de lo que ya estamos viendo.
El propio Bernardos recordó que en los años del boom inmobiliario se construían más de 600.000 viviendas anuales. Ahora no llegamos a un tercio de esa cifra. La diferencia está en que entonces la demanda también era inflada por la burbuja crediticia, pero hoy la necesidad es real: se crean unos 250.000 hogares cada año y apenas se levantan 180.000 viviendas.
Y a ti, ¿cómo te afecta?
Depende de en qué lado del tablero estés. Si tienes una hipoteca variable, la subida del precio no te toca directamente, pero sí el contexto de tipos aún altos (aunque el Euríbor ha aflojado, sigue por encima del 3%). Si estás ahorrando para comprar, cada mes que pasa el objetivo se aleja un poco más, porque los pisos se revalorizan más rápido de lo que puedes acumular.
Para quienes alquilan, el panorama no es mejor. La falta de vivienda en venta asequible expulsa a mucha gente hacia el alquiler, lo que tensiona ese mercado y dispara las rentas. La subida del 5% en precio de compra suele arrastrar un aumento proporcional en los alquileres, sobre todo en las grandes ciudades. Así que, si tu casero revisa el contrato atento.
En Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga la situación es aún más extrema: los precios ya han superado los picos de 2007 en términos reales. Un piso que hace cinco años costaba 200.000 euros hoy se acerca a los 250.000. Y los salarios, mientras, no han crecido al mismo ritmo.
¿Se puede hacer algo más que esperar?
La receta que propone Bernardos es conocida: construir más. Pero los ciclos inmobiliarios son lentos. Desde que se inicia un proyecto hasta que se entregan las llaves pasan entre 2 y 3 años. Así que, aunque hoy se pusieran en marcha 300.000 viviendas (algo que no ocurre), no veríamos el efecto en el mercado hasta 2028 o 2029. Mientras tanto, toca aguantar.
Hay medidas públicas en marcha —como el Bono Alquiler Joven o las ayudas a la compra en algunas comunidades— pero su impacto es limitado si no se ataca el problema de raíz. Como ya escribimos en otras ocasiones, poner tiritas a una hemorragia de oferta no va a sanarla. Lo que hace falta es suelo finalista, seguridad jurídica para los promotores y agilidad administrativa.
El problema no es nuevo. En los últimos diez años, la construcción de viviendas ha sido insuficiente para absorber el crecimiento demográfico y los flujos migratorios. La consecuencia es un mercado de propietarios donde el que tiene un piso marca el precio, y el resto compite a codazos. Las administraciones han reaccionado tarde y con medidas insuficientes, mientras los jóvenes siguen sin poder emanciparse hasta pasados los 30.
Y mientras tanto, la pelota sigue en tu tejado. Si tenías pensado comprar este año, la recomendación de los analistas es clara: no esperes a que bajen los precios, porque no lo van a hacer. Evalúa con cabeza lo que puedes pagar y, sobre todo, ajústate a tu realidad financiera. No te metas en una hipoteca que te coma más del 30% de tus ingresos (la tasa de esfuerzo recomendada) por miedo a quedarte fuera.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? El precio de la vivienda subirá un 5% en 2026 por la falta de oferta.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A compradores primerizos, inquilinos y a cualquiera que busque piso en zonas tensionadas.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? No postergues la compra si tienes ahorros y estabilidad; compara hipotecas y ajusta tu presupuesto al 30% de esfuerzo mensual.
