La mayoría de los jóvenes que alquilan un piso en España destinan más del 50% de sus ingresos solo a la renta. Eso no es un mal mes. Es el promedio. Y cada año que pasa, la barrera para comprar una primera vivienda se aleja un poco más. Se habla mucho de precios, de burbujas y de fondos buitre. Pero el economista Gonzalo Bernardos acaba de poner el dedo en otra llaga: la normativa urbanística hace imposible construir pisos asequibles. Vamos por partes.
Por qué no se construye vivienda asequible (y quién te está tomando el pelo)
En una intervención en laSexta Xplica, Bernardos soltó dos cifras que retratan el despropósito. En 1991, con 39 millones de habitantes, se iniciaron 205.000 viviendas. En 2025, con 49 millones, apenas 133.000. Y de esas, solo 12.000 fueron de protección oficial. Doce mil. Con una demanda que no para de crecer, la oferta se encoge por culpa de unas reglas que impiden construir lo que la mayoría puede pagar.
“Nos toman el pelo y nos lo toman mucho”, dijo el economista. Su argumento es directo: hoy es imposible hacer viviendas de bajo coste porque la normativa obliga a edificar con estándares de alto standing. Materiales, dimensiones, acabados... todo está pensado para un comprador que no existe en la franja joven.
Se construye menos que hace tres décadas, con diez millones más de habitantes y un parque de vivienda pública ridículo.
El disparate de los 80 metros cuadrados mínimos
Aquí está el detalle que de verdad enfada. Bernardos señala que los planes urbanísticos (las normas que cada municipio fija sobre dónde, cuánto y cómo se construye) obligan a que la dimensión mínima de una vivienda sea de 80 metros cuadrados. ¿El motivo? Que los políticos de todos los partidos —PSOE, Sumar, PP, no se salva nadie— “viven en otra galaxia” y siguen diseñando ciudades como si todas las familias fueran de cuatro o cinco personas.
La realidad, según los datos que citó el experto, es que los hogares españoles tienen de media menos de dos miembros y medio. Un joven que busca su primer piso no necesita ni puede pagar un salón de 25 metros. Con 40 metros cuadrados, señaló Bernardos, ya tendría suficiente para empezar. Pero ese producto simplemente no existe en el mercado legal.
Para que se entienda: no es que los promotores no quieran hacer pisos pequeños. Es que la ley se lo prohíbe en la mayoría de los municipios. Y mientras el metro cuadrado sigue subiendo, la obligación de construir grande convierte cualquier obra nueva en un producto inaccesible.
Lo que la ley deja fuera (y por qué esto no se arregla solo con ayudas)
Este diagnóstico conecta con un problema de fondo que lleva años enquistado. La Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobada en 2015, ya intentó flexibilizar algunos requisitos, pero chocó con las competencias autonómicas y municipales. Cada ayuntamiento tiene su propio plan general, y cambiarlo es un proceso largo, caro y con poco rédito electoral a corto plazo. Nadie quiere ser el alcalde que autorizó la construcción de “minipisos” si la oposición puede acusarle de hacinamiento.
El resultado es una oferta de obra nueva que compite en el segmento alto y un parque de vivienda pública que roza lo testimonial. Las ayudas al alquiler, como el Bono Alquiler Joven, ponen un parche, pero no cambian la estructura del problema. Con doce mil VPO al año y una demanda de emancipación que suma miles de nuevos hogares, la brecha solo puede crecer.
Conviene recordar que la proporción de vivienda social en España está en torno al 2,5% del parque total, frente al 9% de media europea según Eurostat. El dato de Bernardos sobre las 12.000 VPO de 2025 no es una anomalía: es la confirmación de una tendencia.
Traduciendo: el problema no es solo el Euríbor (el índice al que se referencia la mayoría de hipotecas variables en España) ni la inflación. Es que el modelo urbanístico impide fabricar el producto que el mercado necesita: vivienda pequeña, funcional y asequible para hogares de una o dos personas.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? Un economista de referencia ha puesto sobre la mesa la causa estructural: la normativa bloquea la vivienda asequible.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A cualquier joven que busque su primer piso, especialmente si su hogar es de una o dos personas.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Seguir de cerca los planes urbanísticos de tu municipio: ahí se decide qué se construye, cuánto mide y para quién.
