5El banco pone un techo a tu hipoteca: con el sueldo medio no llegas a financiar un piso en tu ciudad
La regla no escrita del mercado hipotecario español es que la cuota no puede comerse más del 30% o 35% de los ingresos netos mensuales: el Banco de España lo recomienda y las entidades lo aplican como un techo real en su análisis de solvencia. Con el salario medio neto, que el INE situó en unos 1.880 euros al mes en 2024, la letra máxima que un banco está dispuesto a conceder ronda los 560-650 euros, lo que a tipos actuales y a 25 o 30 años se traduce en un préstamo de apenas 140.000-150.000 euros. El último barómetro de iAhorro dimensiona el abismo: para comprar una vivienda tipo de 100 metros cuadrados en San Sebastián (576.700 euros de media) harían falta 5.642 euros netos al mes; en Madrid, 4.623, y en Barcelona, 4.556, más del doble de lo que cobra de media un trabajador en España. El banco fija el límite, y el sueldo medio se queda muy lejos de la financiación que exigiría un piso en las grandes capitales.
La brecha no se cierra alargando el plazo ni sumando dos nóminas, porque la banca vigila también la edad y la ratio de endeudamiento total. Los datos del propio supervisor reflejan esa tensión interiorizada: el esfuerzo teórico para comprar vivienda se situó en el 34,4% en el cuarto trimestre de 2024, por encima del 30% considerado saludable, y las familias necesitan 7,25 años de salario bruto íntegro para adquirir un inmueble. Mientras tanto, el Banco de España ultima límites macroprudenciales —financiar como máximo el 80% del valor y cuotas por debajo del 35% de los ingresos— que, de activarse, apretarían aún más a los compradores jóvenes, justo los que hoy ya parten en desventaja. Su propio análisis de accesibilidad concluye que solo un 8% de los hogares que viven de alquiler podría comprar en condiciones prudentes; el resto queda fuera por la entrada y los gastos, que rondan el 30% del precio. Para quien cobra el sueldo medio, el techo del banco no es un trámite: es la frontera que decide dónde, y si, se puede comprar.
