Si quieres comprar una casa de 200.000 euros, necesitas un ahorro previo de 60.000 euros antes de pedir la hipoteca. Esa cifra no es un capricho del banco: las entidades financieras están condicionando la concesión del crédito a que el importe no supere el 70% del valor del inmueble, según los últimos datos del Consejo General del Notariado (CGN).
En la práctica significa que la banca financia como máximo el 80% del valor de tasación, pero la media real de las hipotecas concedidas se queda en el 72%. El comprador debe aportar de su bolsillo el resto, más los impuestos y gastos asociados a la operación.
Para una vivienda de 200.000 euros, el desembolso previo se sitúa en 60.000 euros, el 30% del coste. A esa cantidad hay que sumar otros gastos como la gestoría, la notaría, el registro y los impuestos que correspondan en cada comunidad autónoma.
Siguiendo ese mismo cálculo, una vivienda de 150.000 euros exigiría 45.000 euros de ahorro previo, y una de 300.000, cerca de 90.000 euros. La proporción se mantiene: lo que el banco no financia, lo tienes que poner tú.
La cantidad exacta varía según el precio de tasación, que no siempre coincide con el precio de compraventa. El banco encarga la tasación a una sociedad independiente y aplica el porcentaje de financiación sobre esa valoración.
Qué dice el Banco de España y cómo afecta a tu hipoteca
No existe una norma legal que obligue a los bancos a limitar la financiación al 80% del valor de tasación. La recomendación procede del Banco de España, que insta a las entidades a no superar ese umbral por prudencia financiera y por el efecto que tiene en sus exigencias de capital.
La banca no regala financiación: el ahorro previo del 30% es la primera prueba que debes superar para conseguir una hipoteca.
Según la fuente, aquella regla no escrita se superó ampliamente durante la burbuja inmobiliaria de 2008, cuando muchas entidades llegaban a ofrecer el 100% de la financiación. Las consecuencias económicas de aquella etapa explican que la banca haya ido limando el porcentaje de forma progresiva.
Cuánto necesitas ahorrar para comprar una vivienda hoy
El porcentaje medio de financiación se mueve alrededor del 72% del valor de tasación desde el inicio del año, según los datos notariales más recientes. En el verano de 2023, ese límite tocó el nivel más bajo histórico, entre el 68% y el 69%.
La relajación que se aprecia ahora tiene que ver con la evolución de los tipos de interés, que se acercan al 2%. Aun así, el ahorro exigido al comprador sigue siendo una barrera relevante para acceder a una vivienda.
Ojo al dato: el 53% de las operaciones de compraventa necesitan hipoteca. Hace tres años, esa cifra era del 40%. El otro 47% se paga al contado, un perfil que corresponde sobre todo a inversores, grandes ahorradores o personas que reciben una herencia o donación.
El Banco de España trabaja en un nuevo marco normativo para limitar las condiciones de concesión de las hipotecas. La idea del supervisor es excluir de esas restricciones a los ciudadanos que puedan verse más perjudicados, sobre todo si se trata de una primera vivienda habitual.
Los criterios actuales de los bancos se resumen en tres: que la hipoteca no supere el 80% del valor de tasación, que la cuota mensual no exceda un tercio de los ingresos, y que el plazo no vaya más allá de la edad de jubilación del titular.
Los jóvenes, el colectivo más afectado por el ahorro previo
Quienes más dificultades encuentran para reunir ese 30% de ahorro previo son los jóvenes. La edad media de emancipación supera los 30 años en España, la más alta de la Unión Europea, y el salario medio se queda en 1.372 euros brutos al mes, según el INE.
Con esos ingresos, acumular el 20% del valor del inmueble más impuestos y gastos se convierte en un reto mayúsculo. La diferencia entre comprar una primera vivienda habitual y una segunda residencia condicionará también las futuras restricciones que prepare el supervisor.
Esto te interesa si estás ahorrando para comprar: conviene revisar cuánto llevas ahorrado, calcular el 30% del precio objetivo y acudir al banco con la la documentación clara. Cuanto más ahorro previo aportes, más margen tendrás para negociar mejores condiciones.
Puedes consultar las recomendaciones del supervisor en la web del Banco de España.
🛒 La ficha de consumo
- ⚠️ Problema: Los bancos exigen un 30% de ahorro previo para conceder una hipoteca, unos 60.000 euros para una casa de 200.000.
- 💸 Posibles consecuencias: Sin ese ahorro más impuestos y gastos, el acceso a la vivienda se complica o se encarece.
- ✅ Consejos para solucionarlo: Calcula el 30% del precio objetivo, ahorra con antelación y compara ofertas de varias entidades.
- 🏁 Resultado final: Aportar más ahorro mejora las condiciones y evita el rechazo de la hipoteca.
