Las oficinas de Madrid cierran su mejor trimestre de 2026: 148.006 metros cuadrados contratados, un 34% más que hace un año. Son datos del informe de BNP Paribas Real Estate, que dibuja un mercado con menos espacio libre y rentas al alza.
¿Cuánto se ha contratado y a qué precio se firma?
Entre julio y septiembre se cerraron 129 operaciones en la capital, con una superficie media de 1.151 metros cuadrados por contrato, un 37% más que en el segundo trimestre. El año arrancó flojo y la demanda repuntó con fuerza en verano: el acumulado de 2026 llega ya a 345.610 metros cuadrados.
El precio es la otra cara. La renta prime alcanza los 48 euros por metro cuadrado al mes, el valor más alto de la serie, y la renta media se coloca en 22,91 euros (+3,4% interanual).
En el CBD, el corazón financiero de la ciudad, la media sube a 37,72 euros y se han firmado dos contratos a 50,00. A la vez, la tasa de disponibilidad baja al 8,54% (57 puntos básicos menos que hace un año) y en el CBD marca un mínimo histórico del 2,11%.
Dónde queda hueco: la zona descentralizada toma el mando
El mapa del trimestre tiene un ganador claro. La zona descentralizada concentra el 43% de la superficie contratada y el 40% de las operaciones, con Arturo Soria como enclave más dinámico. Lo que ha absorbido en tres meses iguala a todo lo registrado dentro de la M-30, y se consolida como alternativa ante la falta de espacio en el centro. Le siguen el Centro (24%), el CBD (18%) y la Periferia (15%).
Las operaciones grandes explican el volumen: 12.565 metros cuadrados alquilados por la Universidad Internacional Mundae en San Sebastián de los Reyes, 6.178 en el barrio de Salamanca y 5.947 en Prosperidad. David Alonso Fadrique, director de Research de BNP Paribas Real Estate en España, señala que la escasez de producto de calidad dentro de la M-30 «está desplazando la demanda hacia la zona descentralizada» y augura que seguirá tensionando la renta prime.
Con la disponibilidad en el 8,54% y el CBD al 2,11%, el problema en Madrid ya no es solo el precio: es encontrar el metro cuadrado libre.
Qué dice este tirón de las oficinas del mercado de la vivienda
Vamos por partes, porque conviene no mezclar dos mercados que se miran de reojo. Un contrato de oficinas a 48 euros por metro cuadrado no fija la renta de tu piso: son lógicas distintas. Pero ambos compiten por lo mismo: suelo, licencias y obra, y esa tensión se nota. Quien necesita espacio mira ya a Arturo Soria o a San Sebastián de los Reyes: con el CBD al 2,11% de disponibilidad, dentro de la M-30 no hay hueco.
La lectura crítica está en hacia dónde va el ladrillo. Las entregas previstas para 2027 son, sobre todo, proyectos de oficinas: el Edificio Arroyo, en Arroyo del Fresno, y los proyectos de Alfonso XI y Sor Ángela de la Cruz 6 pasan por rehabilitar activos existentes. Con la vivienda asequible como uno de los grandes debates públicos de la región, que la inversión se reconvierta hacia el terciario dice bastante de dónde están los márgenes.
Barcelona cuenta otra historia. La absorción cayó a 52.735 metros cuadrados, un 51,5% menos interanual, aunque se cerraron 59 operaciones: los contratos son más pequeños, de 896 metros de media frente a 1.580. El 22@ concentra el 49% de la actividad, la renta prime se mantiene en 36,25 euros y la disponibilidad baja al 10,70%, con el CBD al 0,94%. La ciudad reúne el 38% de la inversión en oficinas de España.
De cara al cierre del ejercicio, la previsión es de unos 500.000 metros cuadrados absorbidos en Madrid y 315.000 en Barcelona. En la capital, eso exigiría un último trimestre incluso más intenso que el de verano. Y mientras la oferta nueva no llega —lo que hay en cartera es rehabilitación—, el propio informe anticipa que la presión sobre las rentas prime seguirá en los próximos trimestres.
🏠 Las llaves de la noticia
- 🔑 Qué te importa: Madrid cierra su mejor trimestre de oficinas de 2026 con 148.006 metros cuadrados contratados, un 34% más.
- 💡 Por qué te importa: Un mercado de oficinas tensionado compite por el mismo suelo y la misma obra que la vivienda.
- 📊 Apunta estas cifras: Renta prime de 48 euros por m² al mes, disponibilidad del 8,54% en Madrid y previsión de 500.000 m² al cierre del año.
