5Los límites y riesgos: uso compartido, comunidad de vecinos y sanciones
El alquiler por habitaciones no tiene régimen propio en la Ley de Arrendamientos Urbanos: cuando se cede un cuarto con cocina y baño compartidos, el contrato suele regirse por el Código Civil y por lo pactado, así que la protección del inquilino depende de cómo se redacte. Si el uso real acaba siendo vivienda permanente, un juez puede reencuadrarlo y aplicar la LAU con sus prórrogas. Y el subarriendo sin permiso escrito faculta al propietario a resolver el contrato y deja al ocupante sin cobertura.
La comunidad de vecinos es el otro filtro. El Supremo fijó en febrero de 2025 que solo una prohibición expresa e inscrita veta el uso turístico, y que la mera descripción del destino residencial no basta. Pero cláusulas que prohíben «pensiones» o «alquiler de habitaciones» sí han bloqueado registros de alojamiento, y desde abril de 2025 la Ley de Propiedad Horizontal exige el respaldo de tres quintos de la junta para nuevas actividades de alquiler turístico en un edificio.
El riesgo económico es tangible. El Plan Reside, en vigor desde septiembre de 2025, trata la explotación sin licencia como uso incompatible con la ordenación: en 2025 el Ayuntamiento impuso 117 sanciones —110 de ellas de 30.000 euros, siete de 20.000 y una de 60.000—, dictó 502 resoluciones con órdenes de cese y sumó 144 multas coercitivas de entre 1.000 y 3.000 euros para forzar el cierre, tras elevar las inspecciones a 1.526 actuaciones.
Tampoco hay blindaje judicial: en enero de 2026 el Tribunal Superior de Justicia de Madrid anuló una multa de 30.001 euros por tipificar mal la infracción, y la defensa del propietario sostiene que el fallo abre la revisión de cientos de expedientes. La frontera, además, es difusa: la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid advirtió en junio de 2026 de que el alquiler de habitaciones funciona como «punto ciego» y puede encubrir alojamiento turístico si hay rotación y servicios; ahí el negocio deja de ser una habitación y pasa a ser una vivienda de uso turístico sin licencia.
