La fiscalidad de la vivienda vuelve a cambiar y tu bolsillo lo va a notar en cuatro impuestos a la vez. El decreto-ley en vigor desde el 8 de octubre toca el IRPF, el IVA, el IBI y la plusvalía, y su aplicación depende de una votación pendiente en el Congreso.
Qué cambia exactamente y desde cuándo
El real decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, se publicó en el BOE el 7 de octubre y entró en vigor al día siguiente. La convalidación le corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, el órgano que asume las votaciones entre periodos de sesiones. La norma retoma las medidas fiscales del decreto 26/2026, que decayó sin respaldo.
El cuarto bloque es el de los tributos locales. El decreto modifica el IBI y la plusvalía municipal, dos figuras que gestionan los ayuntamientos con sus propias ordenanzas. El recibo final dependerá de dónde vivas.
Cuánto cambia tu factura según seas casero, inquilino o comprador
Para el arrendador, el cambio más relevante está en las reducciones del IRPF. Desde el 8 de octubre, un casero que no sea gran tenedor (aquel con una cartera amplia de inmuebles) y firme un contrato nuevo con una renta más de un 5% inferior a la anterior puede reducir su rendimiento entre el 100% y el 70%.
La horquilla depende del inquilino, de si el piso está en zona tensionada y de su edad. Si la renta se mantiene, la reducción queda en el 50%; si sube, baja al 40%, 30%, 25%, 20% o 15%.
Al otro lado, el inquilino recupera una deducción estatal en el IRPF suprimida desde 2015. La podrán aplicar quienes declaren menos de 33.007,20 euros de base imponible y equivale al 10% de lo pagado, con una base máxima de 11.630 euros para rentas de hasta 23.007,20 euros. El importe baja según sube la nómina y exige requisitos sobre otras viviendas en propiedad.
La deducción del inquilino vuelve tras once años y el casero que rebaje la renta más de un 5% podrá reducir casi todo el rendimiento.
En el IVA hay dos movimientos. Si el decreto se convalida, desde el 1 de diciembre dejarán de estar exentos los alquileres de viviendas amuebladas por un plazo no superior a 30 noches y los arrendamientos con servicios de hostelería, que tributarán al 10%. El mismo tipo se extiende a las obras de renovación de pisos destinados a alquiler habitual.
Quien compre vivienda nueva seguirá pagando un IVA del 10%, con el 4% reservado a la protegida. El 4% superreducido llega a la vivienda protegida permanente, junto con sus garajes y anexos, según el texto del decreto.
En segunda mano no hay IVA, sino Transmisiones Patrimoniales, con tipos del 4% del País Vasco al 13% en algunas comunidades. El AJD de Madrid baja al 0,4% para los menores de 40 desde el 1 de enero de 2027, siempre que compren obra nueva.
Durante la tenencia, el Impuesto sobre el Patrimonio y el de Solidaridad de las Grandes Fortunas dejan exenta la vivienda habitual hasta 300.000 euros. El decreto prorroga en 2026 la imputación del 1,1% para inmuebles con valores catastrales revisados y, desde 2027, la calcula con una escala del 1,1%, 1,5%, 2% y 3%.
El precedente que explica por qué esto aún no es definitivo
No es la primera vez que este paquete fiscal llega al Congreso. El decreto 26/2026 contenía medidas muy similares y decayó al no lograr la convalidación, así que el 29/2026 es un segundo intento con el mismo esqueleto. Hasta que la Diputación Permanente vote, los tipos pueden desaparecer de golpe.
El texto se presenta como una norma urgente para proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta asequible. Las críticas del sector apuntan a la presión fiscal y a la incertidumbre normativa como lastres para sacar pisos al mercado. El análisis publicado por Expansión subraya que los impuestos gravan todas las fases del ciclo inmobiliario. La diferencia con el intento anterior es el calendario: ahora las medidas ya están en vigor y conviven con la amenaza de una derogación retroactiva.
El siguiente hito es la convalidación. Si sale adelante, el calendario arranca con el IVA del alquiler turístico el 1 de diciembre y con la nueva escala de imputación en enero de 2027. Si el decreto decae, las medidas fiscales caen con él. En paralelo habrá que seguir las ordenanzas que apruebe cada ayuntamiento, donde se concreta el efecto sobre el IBI y la plusvalía.
📌 En claves: lo que debes saber
- Qué ha pasado: El real decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, cambia el IRPF, el IVA, el IBI y la plusvalía de la vivienda y espera convalidación en el Congreso.
- Por qué te importa: Cambia lo que pagas como inquilino, lo que deduces como casero y los impuestos que afrontas al comprar o vender un piso.
- A quién afecta: Inquilinos, pequeños arrendadores, compradores de obra nueva y protegida, y propietarios con inmuebles sin alquilar.
- Hacia dónde vamos: Si la Diputación Permanente convalida el texto, el IVA del alquiler turístico llegará el 1 de diciembre y la nueva escala de imputación, en enero de 2027.
