Si en tu edificio un piso turístico está usando la terraza común, la comunidad de vecinos puede prohibirlo. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no permite que un solo propietario se apropie de los espacios de todos. Y la clave es la unanimidad.
Según el INE, a principios de 2026 en España había 329.764 viviendas turísticas registradas. Muchas comparten edificio con vecinos que, de repente, ven la terraza de la azotea tomada por huéspedes. Pero la ley no se anda con ambigüedades.
Lo que la ley dice sobre las terrazas comunes
La LPH distingue entre elementos privativos (el interior de cada piso) y elementos comunes (el portal, las escaleras, las cubiertas, las terrazas de la azotea). Salvo que la escritura de división horizontal diga expresamente que una terraza es de uso privativo de un propietario, cualquier terraza del edificio pertenece a todos los vecinos. Ningún dueño puede decidir unilateralmente quién la usa ni con qué fin.
Eso significa que el propietario de un piso turístico no puede, sin más, autorizar a sus huéspedes a utilizar la terraza comunitaria. Hacerlo sería apropiarse de algo que no es suyo, y la comunidad tiene derecho a oponerse y a prohibir ese uso.
Por qué se necesita unanimidad (y no basta con una mayoría)
Aquí viene el matiz clave. Si la comunidad quisiera conceder a un propietario el uso exclusivo de la terraza —por ejemplo, para que sus inquilinos turísticos la disfruten—, no basta con una mayoría simple de vecinos. El artículo 17 de la LPH exige unanimidad de todos los propietarios, que representen además el total de las cuotas de participación. Es decir, hasta que el último vecino dé el sí, la terraza sigue siendo exclusivamente de uso común.
A la inversa, si la comunidad quiere mantener la terraza como estaba y prohibir que el piso turístico la use con fines vacacionales, no necesita unanimidad: basta con hacer valer el régimen ordinario. La ley protege el uso común por defecto, y cualquier intento de cambio sin acuerdo unánime es nulo.
La terraza común no es un extra que acompaña al piso turístico; es un espacio de todos que nadie puede regalar al turismo sin el sí de cada vecino.
Cómo actuar si el piso turístico ya está usando la terraza sin permiso
Si los huéspedes ya campan a sus anchas por la azotea, lo primero es recabar el apoyo de la comunidad. Se puede convocar una junta extraordinaria y aprobar, por mayoría simple —no hace falta unanimidad para prohibir—, un acuerdo que prohíba expresamente el uso turístico de los espacios comunes. Una vez aprobado, se comunica por escrito al propietario del piso, con un plazo para que cese la actividad.
Si el propietario hace caso omiso, la comunidad puede acudir a a los tribunales. La ley ampara a los vecinos y un juez puede ordenar el cese inmediato e incluso imponer sanciones. Eso sí, el proceso requiere tiempo y algo de dinero, pero la jurisprudencia ya ha dado la razón a varias comunidades en casos similares.
Un escudo vecinal contra la turistificación descontrolada
En los últimos años, el crecimiento de las viviendas turísticas ha disparado la presión sobre los barrios y los edificios residenciales. Las terrazas comunes se convierten a menudo en el campo de batalla simbólico: ruido, desconocidos, pérdida del espacio para los residentes. La LPH no es una ley nueva, pero en este contexto se ha convertido en una herramienta defensiva para quienes quieren conservar su edificio como un hogar, no como un hotel. En ciudades como Madrid o Barcelona, varias comunidades han logrado frenar el uso turístico de azoteas tras recurrir a los tribunales, con sentencias que confirman que la ley prima el interés común frente al negocio privado.
La clave está en que los vecinos sepan que pueden actuar y que la ley está de su lado. No hace falta ser un experto legal: basta con reunir a la comunidad, poner el tema sobre la mesa y, si hay acuerdo, ejecutarlo. Eso sí, conviene asesorarse para que el proceso sea firme y no quede en un cruce de burofaxes.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? La Ley de Propiedad Horizontal permite que la comunidad prohíba el uso turístico de la terraza común.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A cualquier vecino de un edificio donde un piso turístico pretenda usar los espacios comunes.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Reunir a la comunidad, aprobar la prohibición en junta y, si hace falta, acudir a los tribunales.
