Si alquilas piso, este decreto te da herramientas para descontar reparaciones del alquiler y blinda tu contrato temporal. Y si eres casero, subir la renta te va a salir caro en la próxima declaración de la renta.
El Consejo de Ministros del próximo martes 28 de julio aprueba un real decreto que, según el borrador al que ha tenido acceso ABC, introduce una batería de medidas que cambian las reglas del juego para inquilinos y propietarios. Las más llamativas: los castigos fiscales a los caseros que suban el alquiler y la posibilidad de que los inquilinos descuenten de la renta las reparaciones que el propietario se niegue a pagar.
Lo que cambia para los inquilinos: reparaciones, seguros y contratos temporales
El decreto detalla tres puntos clave que afectan directamente al día a día del arrendatario. El primero y más práctico: podrás descontar del alquiler el coste de los desperfectos si el casero los ignora. El procedimiento es sencillo: comunicas por escrito la avería con un presupuesto, y el propietario tiene 15 días para aceptarlo, proponer una alternativa o ejecutar la reparación. Si no hay respuesta en ese plazo, pagas tú el arreglo y descuentas la factura de las próximas mensualidades.
El segundo punto elimina una cláusula que hasta ahora se colaba en muchos contratos: ya no te podrán obligar a contratar un seguro de impago de la renta ni coberturas similares. Ese gasto extra, que en la práctica funcionaba como una subida encubierta del precio, desaparece.
En cuanto al alquiler temporal, el decreto le pone coto al fraude más extendido. A partir de ahora, todo contrato temporal deberá incluir una causa real y acreditable del desplazamiento, y será el arrendador quien tenga que demostrarla. Si no se justifica, el contrato pasará a considerarse de vivienda habitual con efectos retroactivos. La duración de estos temporales no podrá superar los 12 meses: si se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes, se convierte automáticamente en alquiler de larga duración.
Para el alquiler por habitaciones, se establece un límite claro: la suma de todas las rentas parciales no puede superar el precio del alquiler unitario de la vivienda completa. En las zonas tensionadas, ese precio de referencia lo marcará el índice del Ministerio de Vivienda.
Cómo afecta a tu bolsillo: el palo y la zanahoria fiscal
Aquí viene el capítulo que más duele —o beneficia— según de qué lado del contrato estés. El decreto rediseña las deducciones en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el que pagas por tus ingresos) para los propietarios en función de lo que hagan con la renta.
El esquema queda así:
- Mantienes la misma renta al cambiar de inquilino: deducción del 50%, idéntica a la actual.
- Subes el alquiler hasta un 19%: la deducción baja a una horquilla entre el 15% y el 40%.
- Subes un 20% o más: te quedas en el escalón más bajo, el 15% de deducción.
- Bajas el precio o firmas sin subidas con el mismo inquilino: te puedes deducir el 100% de las rentas. El golpe fiscal desaparece por completo.
Traduciendo: si tienes un piso alquilado y lo renuevas por el mismo precio, no pierdes nada. Si lo pones más caro, el fisco te devuelve menos. Y si lo bajas, el premio es total.
Pero hay más. El decreto permite a los ayuntamientos aplicar un recargo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles, el recibo municipal que pagas por tener un inmueble) de hasta un 50% sobre los inmuebles residenciales. Para los grandes tenedores —titulares de cuatro o más viviendas—, ese recargo puede alcanzar el 100% de la cuota líquida.
A las socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, vehículos financieros que acumulan inmuebles para alquilar) el decreto les sube el tipo impositivo sobre beneficios no distribuidos del 15% al 25%. La única forma de esquivarlo: destinar el 80% de las viviendas a alquiler a precio asequible, en cuyo caso el tributo se reduce un 50%.
Por qué este decreto es diferente (y por qué enfada al sector)
El real decreto que llega el martes al Consejo de Ministros no es una medida aislada. Llega después de años de leyes de vivienda que han intentado —con escaso éxito— contener los precios en las zonas más tensionadas. La diferencia aquí es el enfoque fiscal: el Gobierno ha cambiado el palo de la regulación de precios (que la justicia tumba o las comunidades sortean) por el palo del IRPF y el IBI, que son herramientas directas y difíciles de eludir.
Las fuentes del sector consultadas por ABC hablan de «un ataque directo al que quiera construir para alquilar» y consideran que se criminaliza al propietario por una crisis generada por la falta de políticas de incentivo. Sobre el papel, el mensaje es claro: quien mantenga o baje precios, no paga el coste político del decreto. Quien los suba, se enfrenta a una fiscalidad más dura. La duda razonable es si ese incentivo es suficiente para que un casero renuncie a subir la renta cuando el mercado a su alrededor sigue presionando al alza.
Para el inquilino que lleva años saltando de contrato temporal en contrato temporal sin causa real, este decreto es un escudo que no existía. Para el pequeño propietario que tiene una sola vivienda y necesita subir el alquiler para cubrir gastos, la letra pequeña fiscal puede ser un problema inesperado en la próxima declaración.
📅 Dónde y cuándo
- Plazo: El decreto se aprueba el 28 de julio de 2026 y entra en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE. La congelación de los contratos de alquiler que caduquen se aplicará hasta el 30 de junio de 2028.
- Quién puede pedirlo: Las medidas de protección al inquilino aplican a todos los contratos de alquiler de vivienda habitual. Las bonificaciones fiscales son para los propietarios que cumplan los requisitos de no subida o bajada de renta.
- Cuánto: Deducción en el IRPF de entre el 15% y el 100% para propietarios, según evolución de la renta. El recargo del IBI puede llegar al 100% para grandes tenedores.
- Dónde se solicita: La aplicación fiscal será automática en la declaración de la renta del ejercicio correspondiente. Los ayuntamientos deberán aprobar ordenanzas para aplicar el recargo del IBI.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? El decreto permite descontar del alquiler las reparaciones que el casero ignore, prohíbe cargar el seguro de impago al inquilino y blinda los contratos temporales contra el fraude.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A todos los inquilinos con contrato de vivienda habitual y a todos los propietarios, con más penalización para quien suba la renta o tenga más de cuatro pisos en alquiler.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Si eres inquilino, revisa tu contrato temporal y guarda los justificantes de reparaciones. Si eres casero, calcula cuánto te costará subir la renta en tu próxima declaración del IRPF.
