Los caseros que bajen el alquiler más de un 5% desgravarán entre el 70% y el 100% del rendimiento neto en el IRPF desde el 1 de diciembre. Lo recoge el Real Decreto-ley 29/2026, que modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF.
A ver, que no lleve a engaño el titular fácil: no es una ayuda que se solicite ni un ingreso en tu cuenta. Es una reducción en la declaración de la renta. Y el porcentaje no es fijo: depende de tres cosas.
Cuánto te rebajan exactamente y con qué condiciones
Primero, el vocabulario. El rendimiento neto es lo que te queda del alquiler después de restar gastos, y sobre eso es sobre lo que Hacienda calcula el IRPF (el impuesto que pagas por lo que ganas en un año). Cuando la norma habla de una reducción del 100%, no significa que dejes de pagar todo el impuesto: significa que ese rendimiento neto positivo del alquiler baja a cero en tu declaración.
La horquilla va del 70% al 100% y depende de tres factores: si la vivienda está en una zona declarada de mercado residencial tensionado (las áreas donde la ley considera que el alquiler se ha desbocado), la edad del inquilino y si el contrato nuevo se firma con la misma persona que ya vivía allí.
Para rascar el 100% hacen falta varias piezas a la vez: no ser gran tenedor (los propietarios con más viviendas en alquiler según la definición de la ley), firmar un contrato nuevo con el mismo inquilino una vez agotado el plazo mínimo de cinco años o la última prórroga legal, y bajar la renta más de un 5% respecto a la última del contrato anterior, ya con la actualización aplicada si tocaba.
El incentivo premia al casero que rebaja, pero deja fuera a quien más pisos acumula: el gran tenedor no entra en el tramo del 100%.
Hay una segunda puerta al 100%: firmar con otra persona distinta, con esa misma rebaja superior al 5% y con un precio que quede por debajo del límite máximo que marca el sistema de índices de referencia.
El resto de tramos se reparten así. Un 95% si el piso está en zona tensionada, el inquilino tiene entre 18 y 35 años y no cumples los requisitos del 100%. Un 90% si la zona es tensionada y el inquilino pasa de 35. Un 85% si alquilas a jóvenes con más de un 5% de rebaja pero, en zona no tensionada. Y un 70% cuando la rebaja pasa del 5% en zona no tensionada, dé igual la edad de quien entre a vivir.
Las fechas importan. El decreto entró en vigor el 6 de octubre, pero el régimen transitorio mantiene la normativa anterior para los contratos firmados hasta el 1 de diciembre de 2026. A partir de esa fecha, todo contrato nuevo se rige por estos porcentajes.
Quién gana de verdad y quién se queda mirando
El perfil que más gana es el pequeño propietario con un piso en zona tensionada, que ya tiene un inquilino joven dentro y puede ajustar la renta sin sangrar. Ahí se junta casi todo.
El que se queda fuera es el gran tenedor, que no accede a los tramos altos, y el casero de zona no tensionada con un inquilino de 40 años, que como mucho rasca el 70%. No hay premio para quien baje el alquiler sin firmar contrato nuevo.
Pon números redondos. Con una renta de 1.000 euros al mes, una rebaja del 5% son 600 euros menos al año para el casero. La reducción fiscal se aplica sobre el rendimiento neto, no sobre la renta bruta, así que el ahorro real depende de cuánto margen declare cada propietario y de su tramo de IRPF.
Por qué llega ahora y qué le falta a la medida
El calendario explica casi todo. Los dos decretos de vivienda anteriores no salieron adelante por el rechazo de PP, VOX y Junts, y el desahucio y la posterior muerte de Maricarmen, una mujer de 87 años, precipitaron la disolución de las Cortes. Este Real Decreto-ley 29/2026 llegó en el último mes de mandato confirmado, con el Ejecutivo sin margen para tramitar una ley ordinaria.
Traducido: la norma llega con el calendario electoral encima, con comicios el 29 de noviembre, y eso tiene un riesgo evidente. Un paquete fiscal aprobado en el tramo final de una legislatura se puede quedar a medias si el próximo Gobierno no lo prorroga o lo reescribe. Para el lector, la consecuencia práctica es otra: la reducción existe y se aplica desde el 1 de diciembre, pero se calcula sobre la renta del contrato anterior y sobre los índices de precios de referencia, no sobre lo que cada uno considere un precio justo. Si eres casero, echa la cuenta antes de firmar. Si eres inquilino, pide por escrito la renta anterior que se usó como base. Ahí es donde se pierden las rebajas que luego no aparecen en ningún papel.
📅 Dónde y cuándo
- Plazo: los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026 entran en el nuevo régimen. Los anteriores se quedan con la normativa previa.
- Quién puede aplicarlo: propietarios que rebajen la renta más de un 5% respecto al contrato anterior y que no sean grandes tenedores si quieren el tramo del 100%.
- Cuánto: entre el 70% y el 100% del rendimiento neto del alquiler, según zona tensionada, edad del inquilino y tipo de contrato.
- Dónde se aplica: en la declaración de la renta, sin solicitud previa. El texto completo de la norma se publica a través del Boletín Oficial del Estado.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? El IRPF del alquiler baja entre el 70% y el 100% si el casero rebaja la renta más de un 5%.
- 👥 ¿A quién afecta? A propietarios que alquilen desde el 1 de diciembre de 2026, sobre todo en zona tensionada y con inquilinos de 18 a 35 años.
- ✅ ¿Qué puedes hacer? Si eres casero, calcula la rebaja sobre la última renta antes de firmar; si eres inquilino, pídela por escrito.
