Si el casero no renueva el contrato de vivienda habitual, deberá pagar 12 mensualidades de indemnización desde el 15 de noviembre.
La obligación está en el artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que modifica el Real Decreto-ley 29/2026 publicado en el BOE el 7 de octubre. Aquí viene el primer matiz, y es grande: la aplicación está prevista para el 15 de noviembre, pero condicionada a que la norma sobreviva a su tramitación parlamentaria, con las Cortes disueltas y elecciones convocadas el 29 de noviembre.
Cuánto dinero es y cómo se calcula
No hay una cifra única: se cobra la cantidad más alta de estas dos cuentas. La primera, doce mensualidades según el valor superior del rango que el sistema estatal de referencia de precios del alquiler (el índice oficial con el que se fijan los precios de referencia) marca para esa vivienda. La segunda, una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido allí, calculada con ese mismo valor.
Un ejemplo con números redondos: piso de referencia a 1.000 euros al mes e inquilino con cinco años dentro. Doce mensualidades son 12.000 euros; cinco mensualidades, 5.000. Cobra 12.000. Si la persona lleva más de doce años residiendo, la segunda cuenta supera a la primera y el casero paga más de doce mensualidades.
El pago no es inmediato: se abona cuando el inquilino entrega la vivienda. Nada de cobrar antes de dejar las llaves.
La cuenta es sencilla: quien lleva más de una década de alquiler cobra más de doce mensualidades, y quien acaba de cumplir el quinto año, exactamente doce.
Quién tiene derecho y quién se queda fuera
El contrato tiene que ser de vivienda habitual y haber cumplido cinco años si el propietario es una persona física, o siete si es una empresa. Pasado ese plazo, el casero puede no renovar, pero indemnizando. Si el contrato aún no ha llegado a esos años, esta regla no entra.
Dos fechas para tener a mano. El propietario tiene que avisar con seis meses de antelación al vencimiento; el inquilino, con dos si es él quien se marcha. Si un contrato vence el 1 de diciembre de 2027, la carta del casero tiene que estar enviada, como muy tarde, el 1 de junio de ese año.
¿Cuándo no hay indemnización? Estos son los supuestos que recoge la norma:
- Recuperar la vivienda como residencia permanente para el propietario, su cónyuge (en casos de separación, divorcio o nulidad) o familiares hasta segundo grado de consanguinidad o adopción.
- Que el inquilino no haya habitado el piso más de seis meses dentro del año anterior al aviso.
- Que el inquilino tenga otra vivienda disponible que pueda ocupar.
- Que ambas partes firmen otro contrato de vivienda habitual o el inquilino rechace una oferta válida en las condiciones legales.
Si el casero recupera el piso para él o para su familia y no lo ocupa en los tres meses siguientes, salvo fuerza mayor, el inquilino puede reclamar la indemnización. Y hay una excepción que decide muchos casos: las comunicaciones enviadas antes del 7 de octubre no generan derecho a cobrar. Si el propietario ya había avisado válidamente antes de que se publicara el decreto, esa carta conserva su eficacia.
Por qué esta norma todavía puede caerse
El precedente está fresco. Los dos decretos de vivienda anteriores se quedaron en el camino: 178 votos en contra de PP, VOX y Junts frente a 172 a favor. El Gobierno disolvió las Cortes, convocó elecciones y sacó este Real Decreto-ley 29/2026 para recuperar buena parte de aquel paquete. De ahí que el texto cargue con su propia cláusula de salvavidas: la aplicación del 15 de noviembre está atada a que la norma siga viva después de pasar por el Parlamento.
Más allá del calendario, la medida tiene dos agujeros de diseño. El primero es el umbral: quien lleva cuatro años y once meses en su piso no cobra nada, así que la protección aparece justo cuando el inquilino ya es menos móvil. El segundo es la cuantía. Doce mensualidades a precio de referencia cubren la mudanza y parte de la fianza, pero no la diferencia de alquiler que muchos se encuentran al buscar otro piso en el mismo barrio. Para quien acumula trece años de contrato, el cálculo por año residido sí compensa de verdad.
Sumando los seis meses de preaviso, los primeros pagos llegarían, como pronto, en la primavera de 2027. Hasta entonces toca revisar la fecha de vencimiento del contrato y guardar por escrito cualquier comunicación del casero.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? El casero que no renueve deberá pagar al inquilino un mínimo de 12 mensualidades.
- 👥 ¿A quién afecta? A contratos de vivienda habitual con cinco años cumplidos, o siete si el casero es una empresa.
- ✅ ¿Qué puedes hacer? Mira la fecha de vencimiento de tu contrato y si el casero ya te avisó antes del 7 de octubre.
