El proyecto de Madrid Nuevo Norte prevé unas 10.500 viviendas, 2.100 de ellas protegidas, repartidas en 3,3 millones de metros cuadrados al norte de la capital. Y ahí arranca el debate: los tres arquitectos consultados avisan de que la edificabilidad, por sí sola, no resuelve el problema.
Las obras ya están en marcha. Las obras arrancaron en mayo de 2026 en Las Tablas Oeste, con la demolición de varias naves de la antigua campa del SEMAT, y el resto de ámbitos se desarrollará a lo largo de los próximos años.
¿Cuántas viviendas habrá y cuántas serán protegidas?
El ámbito abarca 3.356.196 metros cuadrados y prevé unas 10.500 viviendas, según los datos de Crea Madrid Nuevo Norte, la compañía que impulsa la actuación. De todas ellas, 2.100 tendrán algún régimen de protección: una de cada cinco casas será protegida. Apunta el porcentaje. Las otras 8.400 quedan en manos del mercado libre.
Hay además 400.000 metros cuadrados de zonas verdes y el cubrimiento de 20 hectáreas de vías ferroviarias, la infraestructura que desde hace más de 50 años parte en dos el norte de Madrid. Junto a la estación de Chamartín se levantará un centro de negocios con el edificio más alto de España, de 300 metros.
Para quien busca piso, la pregunta es otra. Y es incómoda: ¿cómo se reparte ese 20% entre alquiler y compra? Ese reparto decide si el barrio sirve para emanciparse o solo para mirarlo desde la M-30.
Por qué los arquitectos avisan de que la edificabilidad no basta
Rocío Pina y Carmelo Rodríguez, fundadores del estudio madrileño ENORME Studio, señalan que el acceso a la vivienda es hoy el gran conflicto social, sobre todo para los jóvenes. Y sostienen que una operación de esta escala «debería ir mucho más allá de resolver cuestiones de edificabilidad, movilidad o zonas verdes».
Una cosa es levantar 10.500 casas; otra, lograr que alguien con un sueldo medio pueda vivir en ellas: la clave está en cuántas son protegidas.
Su propuesta pasa por convertir el ámbito en un laboratorio urbano para nuevas tipologías residenciales: modelos cooperativos, fórmulas alternativas de acceso y procesos de diseño abiertos a colectivos y agentes sociales. «La verdadera pregunta no es cómo conectar el nuevo barrio con los existentes, sino quién podrá vivir en él», añaden. Nada de eso está cerrado.
Lo que viene ahora: puentes, un parque y 25 años por delante
El propio proyecto nació para cerrar una brecha física. Mariola Merino, arquitecta y directora de Diseño, Innovación y Sostenibilidad de Crea Madrid Nuevo Norte, lo resume así: «Donde hoy hay una barrera habrá un parque que se podrá atravesar y disfrutar». Ese parque será el Central, sobre el cubrimiento de las vías de Chamartín.
Las conexiones se reparten en dos ejes. En el norte-sur, tres pasos sobre la M-30: los puentes nuevos de Agustín de Foxá y Antonio de Cabezón y la transformación del de Mauricio Legendre. En el este-oeste, tres puentes sobre las vías unirán Fuencarral con Las Tablas: Santo Domingo de la Calzada, Herrera Oria y Llano Castellano, más un túnel y una pasarela peatonal y ciclista.
Conviene mirar la herencia del proyecto. La operación lleva más de tres décadas sobre la mesa: arrancó a principios de los 90, encadenó concursos, cambios de nombre, y proyectos que no prosperaron, y no se desatascó hasta el acuerdo de julio de 2017 entre Ayuntamiento, Adif y la compañía. La aprobación provisional llegó al Pleno en julio de 2019 y la Comunidad dio el visto bueno definitivo en 2020.
Queda el calendario. El desarrollo se extenderá durante unos 25 años, según los arquitectos, así que el diseño no puede cerrarse hoy como un producto terminado. De ahí su apuesta por usos transitorios y arquitecturas reversibles que permitan que los terrenos generen vida urbana antes de que lleguen los edificios. En el camino, 35.000 personas han participado ya en el proceso.
La lectura crítica: con 2.100 viviendas protegidas sobre 10.500, el margen para que el nuevo barrio sea asequible existe, pero es estrecho. Si ese 20% se concentra en compra y no en alquiler joven, la brecha que el proyecto quiere coser se reabrirá en forma de precios. El marco normativo de la vivienda protegida se reparte entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y las comunidades autónomas, que son quienes fijan los requisitos.
🏠 Las llaves de la noticia
- 🔑 Qué te importa: Madrid Nuevo Norte prevé 10.500 viviendas, pero solo 2.100 tendrán protección oficial.
- 💡 Por qué te importa: de ese 20% depende que el barrio sea asequible o una isla para rentas altas.
- 📊 Apunta estas cifras: 3.356.196 m² de ámbito, 10.500 viviendas (2.100 protegidas) y 400.000 m² de zonas verdes.
