Los mayores de 65 pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin pagar IRPF, siempre que hayan residido en ella al menos tres años. Lo confirma el cambio de criterio de la Agencia Tributaria, que abre una vía para pasar el inmueble en vida y ahorrarse la factura fiscal de la ganancia.
Vamos al grano. Hasta ahora, quien donaba una casa pagaba IRPF por la diferencia entre lo que le costó y lo que vale hoy. En pisos comprados hace veinte o treinta años, esa diferencia se traduce en una factura alta. Con la nueva lectura, el donante mayor de 65 queda exento si el inmueble cumple como vivienda habitual.
Qué cambia exactamente (y qué no)
El impuesto que desaparece es el del donante. O sea: el padre o la madre que cede la casa se ahorra tributar por la ganancia. El beneficio es de IRPF, el impuesto sobre la renta del donante, y no borra el resto de la operación.
A ver, que esto tiene truco. La escritura sigue pasando por notaría, y la donación tiene su propio impuesto, el de donaciones, que gestionan las comunidades autónomas con bonificaciones muy distintas según dónde vivas. Lo que cambia es el IRPF; el resto del camino sigue igual.
Los tres años que deciden si Hacienda te perdona el impuesto
El requisito de los tres años no es un capricho. La normativa considera 'vivienda habitual' aquella en la que el propietario ha residido de forma continuada durante al menos tres años. Si el inmueble no encaja en esa definición —porque fue una segunda residencia, porque estuvo alquilado o porque el dueño se mudó antes—, la exención se cae.
Son esos tres años como vivienda habitual los que deciden si Hacienda perdona el impuesto o pasa la factura.
Aquí está la letra pequeña. Hacienda exige que la casa haya sido tu residencia habitual, no un patrimonio que tienes parado. Y eso hay que poder demostrarlo si te lo piden.
Por qué esta medida llega justo ahora
El contexto no es casual. La edad media de emancipación en España está en 30,2 años, bastante por encima de la del resto de la Unión Europea. Los alquileres no dan tregua, los salarios se quedan cortos y muchos jóvenes siguen en casa de sus padres más tiempo del que quisieran. La donación de la vivienda familiar se presenta como un atajo para saltarse el mercado.
¿Es suficiente? Ni de lejos. Solo sirve a quien tiene una casa en propiedad que donar, y eso deja fuera a la mayoría de las familias, que no cuentan con un inmueble libre. Tampoco toca el problema de fondo: los precios de compra y alquiler siguen por las nubes y los sueldos no acompañan.
Lo que sí cambia es la cuenta para las familias con patrimonio. Adelantar la donación en vida con el IRPF a cero puede salir más barato que esperar a la herencia, y el hijo recibe la casa cuando la necesita, no cuando ya no le hace falta. Para muchas familias, el momento fiscal óptimo acaba de moverse.
Conviene revisarlo con tiempo y con un asesor delante. Puedes consultar los detalles del trámite en la sede electrónica de la Agencia Tributaria. Y ojo: los detalles cambian según la comunidad autónoma, así que lo que hoy encaja puede no encajar mañana. Cosas de la burocracia.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? Los mayores de 65 pueden donar su vivienda habitual sin pagar IRPF por la ganancia.
- 👥 ¿A quién afecta? A propietarios de más de 65 que hayan residido tres años en la casa y quieran pasarla a sus hijos.
- ✅ ¿Qué puedes hacer? Comprueba que la vivienda cumple como habitual y consulta el trámite en la sede de la Agencia Tributaria.
