Si estás pensando en comprar una vivienda y necesitas financiación, hay un dato que te interesa: las hipotecas que superan el 80% del valor de tasación han aumentado cerca de un 40% en 2025. Lo acaba de publicar el Banco de España en su Memoria de la Central de Información de Riesgos, y conviene entender qué implica antes de lanzarse a firmar.
Porque que el banco te preste más del 80% del precio de la casa no es la norma habitual desde hace años. Salvo en la burbuja inmobiliaria, las entidades solían moverse entre el 60% y el 80% de financiación. Ahora, con los precios disparados y los programas públicos de avales, el escenario está cambiando rápido.
Los números exactos, según el supervisor que dirige José Luis Escrivá, reflejan un crecimiento del 38,5% en las hipotecas con LTV superior al 80% —loan to value, o porcentaje del valor de tasación que financia el crédito—. Ya representan el 13,8% del total de nuevas operaciones hipotecarias.
Y, aunque el Banco de España descarta una burbuja de crédito, el repunte tiene implicaciones de peso para cualquier comprador. Porque una hipoteca con más financiación reduce el ahorro inicial necesario, pero eleva la cuota mensual y, sobre todo, el riesgo si los tipos suben o el valor de la vivienda baja.
Los datos del Banco de España: el salto del LTV superior al 80%
En total, en 2025 se firmaron 438.182 hipotecas para adquisición o rehabilitación, un 14,4% más que el año anterior. Ocho de cada diez fueron a tipo fijo, según la misma Memoria. Dentro de ese volumen, las operaciones que superan el umbral del 80% de financiación pasaron de tener un peso testimonial a casi el 14% del total.
Es un salto relevante. Entre los perfiles que más crecen están los menores de 30 años, con un incremento del 20,7% en nuevas hipotecas. También aumenta con fuerza la financiación para segundas viviendas habituales —distinta de la primera—: un 41,5% más y un 15,9% del total. La edad, el tipo de vivienda y la renta condicionan el acceso y el importe concedido.
El importe medio financiado para el 20% de los titulares con menor renta fue de 109.394 euros, frente a los 263.399 euros del 20% con mayores ingresos. El Banco de España sostiene que las entidades mantienen criterios de concesión adecuados y que no se está repitiendo la laxitud de la burbuja pasada. Pero la estadística por sí sola no te dice qué hacer con tu caso.
El supervisor no ve una burbuja crediticia, pero el aumento de hipotecas de alto riesgo recuerda la importancia de leer bien las condiciones antes de firmar.
Por qué crecen estas hipotecas y qué riesgos implican para el comprador
Detrás de ese incremento hay varios factores. La subida de los precios de la vivienda obliga a muchos hogares a pedir más financiación para poder comprar. Al mismo tiempo, los programas públicos de avales, como la línea del Instituto de Crédito Oficial (ICO) y los que han lanzado varias comunidades autónomas, permiten que los bancos lleguen a cubrir hasta el 100% del valor del inmueble en determinados supuestos de primera vivienda.
Eso abre la puerta a compradores con ahorro escaso, algo positivo para el acceso. Pero también significa que cualquier caída de los precios o subida de los tipos de interés puede colocar al hipotecado en una posición delicada: deber más de lo que vale la casa y con menor margen para negociar con el banco.
Además, la CNMC acaba de abrir expedientes a grandes entidades cotizadas por posibles prácticas anticompetitivas en hipotecas. Conviene mirar con lupa las ofertas y, sobre todo, el coste total del crédito antes de decidir.
Qué derechos tienes y cómo actuar si estás valorando una hipoteca con alta financiación
Lo primero que conviene recordar es que no estás solo. La normativa protege al comprador y exige transparencia. El banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) con todos los datos del préstamo, para que puedas comparar. Tienes derecho a que te expliquen sin tecnicismos el tipo de interés, las comisiones y los escenarios de subida de cuotas.
Antes de firmar, puedes y debes acudir a organizaciones de consumidores. La OCU y Facua analizan periódicamente la oferta hipotecaria y ofrecen herramientas para simular escenarios. Si tienes dudas sobre tu capacidad de pago a largo plazo, ellas te orientan, aunque para un consejo personalizado lo adecuado es consultar a un profesional independiente.
Si ya has contratado una hipoteca de alto LTV y detectas que la entidad no fue transparente o te aplicó cláusulas abusivas, también puedes reclamar. El primer paso es presentar una queja ante el Servicio de Atención al Cliente del banco. Si la respuesta no te satisface, puedes acudir al Banco de España o, en último término, a la Junta Arbitral de Consumo o a la vía judicial.
La situación actual no es la de hace quince años. El tipo fijo domina y los criterios de concesión son más rigurosos. Pero el repunte de hipotecas con alta financiación es un recordatorio útil: aunque los avales públicos faciliten la compra, la deuda la asumes tú. Conocer el riesgo exacto y comparar sin prisas es, hoy, el mejor derecho del consumidor.
🛒 La ficha de consumo
- ⚠️ Problema: Las hipotecas que financian más del 80% del valor de la vivienda han crecido un 38,5% en 2025, según el Banco de España.
- 💸 Posibles consecuencias: Mayor riesgo de sobreendeudamiento si bajan los precios o suben los tipos, y menor margen de ahorro inicial.
- ✅ Consejos para solucionarlo: Comparar ofertas, pedir asesoramiento en la OCU o Facua y revisar la viabilidad a largo plazo antes de firmar.
- 🏁 Resultado final: Una decisión informada que proteja tu economía sin renunciar a la compra si es viable.
