El precio de la vivienda usada se ha disparado un 15,8% en el último año y ya cuesta una media de 2.823 euros el metro cuadrado en España. Madrid ha roto la barrera de los 6.000 €/m² y, junto a otras 23 capitales, marca máximos históricos en junio, según el último índice de precios de idealista. Traducido: comprarte un piso está un 15,8% más caro que hace un año. Y si estás mirando en Madrid, ya sabes a qué atenerte.
A ver, que no cunda el pánico. Vamos por partes. El dato interanual es el más alto desde la burbuja de 2007, pero el mercado se mueve a dos velocidades: las ciudades pequeñas siguen subiendo con fuerza —Ciudad Real se dispara un 25,4%, León un 21,1%—, mientras que los grandes mercados frenan. Madrid, que hace un año crecía al 25%, ahora avanza 'solo' un 6,6%. Barcelona, un 7,1%. El portavoz de idealista, Francisco Iñareta, lo explica: los precios tan altos están echando a compradores y haciendo que la oferta crezca.
24 de las 52 capitales españolas están en precio récord, incluyendo las seis más caras: San Sebastián (6.415 €/m²), Madrid (6.013), Barcelona (5.269), Palma (5.257), Bilbao (4.013) y Málaga (en provincia ya supera los 4.100). Por comunidades, Murcia lidera las subidas anuales con un 21,1%, seguida de Cantabria (18,4%) y Andalucía (16,6%). Baleares sigue siendo la autonomía más cara (5.337 €/m²).
Ojo al dato: incluso en capitales que tradicionalmente eran refugios asequibles, el golpe es enorme. Zamora, la más barata, está en 1.379 euros/m², pero el metro cuadrado en Murcia capital ya roza los 2.000 euros tras subir un 21,1%. Así que la huida hacia la periferia cada vez da menos respiro.
¿Quién lo está notando más en el bolsillo?
Si eres menor de 35 y estás intentando comprar, la tasa de esfuerzo —el porcentaje del sueldo que te comes para pagar la hipoteca— se sitúa por encima del 40% en las grandes urbes. En Madrid, con el nuevo precio medio y un sueldo joven típico, necesitarías más de diez años de salario íntegro solo para la entrada. Y pese a la subida del Euríbor (el índice al que se referencia la mayoría de hipotecas variables en España), los precios no bajan. La demanda se ha retirado un poco, sí, pero la oferta no compensa.
En cambio, en ciudades como Ciudad Real o León, donde el metro cuadrado aún está por debajo de los 1.300 euros, la compra sigue siendo posible . Ahí está la paradoja: los que más suben son los mercados 'accesibles', y los que podrían estabilizarse son los que ya son prohibitivos.
El metro cuadrado en Madrid te exige más de diez años de sueldo íntegro solo para la entrada. Y lo peor es que ni siquiera es el límite.
¿Hasta cuándo puede aguantar esta escalada?
Que los precios sigan subiendo mientras los jóvenes no pueden comprar no es nuevo. En 2007 el metro cuadrado en Madrid tocó los 4.500 euros (ajustado por inflación serían bastante más), y dos años después se desplomó más de un 30%. Pero aquello fue una burbuja de crédito y especulación; lo de ahora tiene más que ver con la falta de oferta, el turismo y la concentración de empleo.
La diferencia es que hoy el BCE no va a bajar los tipos con la misma alegría que entonces, y el ahorro de las familias ya no está tan boyante. Si los grandes mercados se estabilizan como apunta idealista podríamos ver ligeras caídas a finales de 2026. Pero ese alivio no llegaría a las ciudades medias, donde la inercia sigue siendo fortísima.
Mi lectura: no esperes gangas pronto. El ajuste será lento, y mientras, el alquiler sigue igual de inflamado. La clave, como siempre, estará en cuántas viviendas nuevas se construyan de verdad y cuánto tarden las ayudas al alquiler joven en ser operativas. De momento, el mercado sigue castigando a los que intentan dejar de pagar caseros. Puedes consultar el índice de precios de vivienda del INE para contrastar los datos.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? El precio de la vivienda usada sube un 15,8% interanual y Madrid supera los 6.000 €/m², con 24 capitales en máximo.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A cualquiera que busque comprar, especialmente menores de 35 en grandes ciudades o en capitales que antes eran baratas.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Explorar zonas aún no tensionadas (aunque suben rápido), comparar hipotecas con cuidado y seguir de cerca la evolución del stock.
