Si alquilas habitaciones y tu comunidad se ampara en los estatutos para prohibírtelo, ojo: la Audiencia Provincial de Madrid ha dicho que no. Prohibir hoteles y pensiones no cubre el alquiler residencial por habitaciones.
La sentencia es del 24 de septiembre y desestima el recurso de una comunidad de propietarios, confirmando la decisión de primera instancia. Los magistrados separan dos cosas que los vecinos mezclaban: el hospedaje (alojamiento transitorio, tipo hotel o pensión) y el arrendamiento destinado a cubrir una necesidad de vivienda. Y por ese camino, la comunidad perdió también el depósito para recurrir, además de cargar con las costas.
Todo empezó cuando la comunidad demandó a la dueña de dos viviendas y a la sociedad que las explotaba con alquiler y subarriendo de habitaciones. Pedían el cese de la actividad: sostenían que incumplía los estatutos y que perjudicaba la convivencia del edificio.
Los estatutos, inscritos en el Registro de la Propiedad, prohibían destinar los pisos a 'industria o comercio que necesiten motores o maquinaria, colegios de enseñanza o análogos, hotel, pensión, fonda o semejantes, así como clínicas para hospitalizar enfermos'. Los vecinos leían ahí también el alquiler por habitaciones y el coliving.
Qué dice la sentencia y qué cambia para tu piso
La Audiencia mira cómo se usaban de verdad los inmuebles. Las habitaciones se ofrecían con estancia mínima de un mes, había anuncios en portales inmobiliarios, tres personas empadronadas y testimonios de residentes de larga duración: uno llevaba dos años viviendo en una de ellas. Con esos mimbres, el alquiler residencial no se puede confundir con una pensión, aunque el contrato sea temporal.
La clave no es cuánta gente entra y sale del portal, sino si el piso sirve para vivir o para hacer negocio de alojamiento.
El otro frente era la actividad molesta. Los vecinos pedían que se declarase que el alquiler por habitaciones encajaba en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (la norma que regula la convivencia y las reglas de los edificios en régimen de propiedad horizontal), es decir, que era molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita. La Sala responde que no. el tránsito de inquilinos no acredita por sí solo una actividad molesta: hacía falta probar hechos concretos, reiterados y permanentes.
Cuándo es hospedaje y cuándo es vivienda
Aquí está el detalle que más se repite en los edificios: 'es que esto parece un hotel'. El tribunal compara el uso del ascensor y de las zonas comunes con el de una familia numerosa de seis o más miembros. Y recuerda que recibir pedidos de Glovo o de Amazon es una práctica tan normal hoy que no convierte un piso en una actividad molesta. Ni las averías del ascensor, ni las entradas y salidas, ni los pedidos, sirven como prueba si no hay nada más.
La diferencia práctica está en la finalidad. El hospedaje da alojamiento transitorio; el alquiler residencial cubre una necesidad de vivienda, aunque el contrato dure meses y no años. la estancia mínima era de un mes y no de una noche, y eso pesó en la balanza.
Para los propietarios el mensaje es claro: si tus estatutos solo vetan hoteles, pensiones y fondas, no puedes apoyarte en esa cláusula para echar a quien alquila habitaciones. Para las comunidades deja un aviso: sin pruebas concretas, la demanda se pierde y se paga.
Lo que esta sentencia no resuelve
El fallo se apoya en la Sentencia del Tribunal Supremo 642/2026, de 28 de abril, que ya dejó dicho que describir el destino de un inmueble en los estatutos no equivale a prohibir otros usos. Para vetar algo hace falta una restricción expresa y precisa, inscrita en el Registro de la Propiedad para valer frente a terceros. La interpretación de esas limitaciones, además, tiene que ser restrictiva: recortan el derecho de propiedad que reconoce el artículo 33 de la Constitución.
También queda retratado el acuerdo de junta del 14 de septiembre de 2022, ese con el que la comunidad quiso meter con calzador el alquiler por temporada, por habitaciones y el coliving. El artículo 17.6 de la LPH exige unanimidad para modificar estatutos, y el tribunal entiende que aquel acuerdo hablaba de cesiones cortas sin vocación residencial. Traduciendo: si quieres cambiar las reglas del edificio para blindarte contra las habitaciones, necesitas el sí de todos y una redacción muy concreta.
Lo interesante es lo que el fallo deja al descubierto. Con el precio del alquiler como está, alquilar una habitación ha dejado de ser una excentricidad y se ha convertido en la única puerta de entrada a según qué barrios para mucha gente de 25 a 35 años. Los edificios no están preparados para esa realidad y las comunidades tampoco: se tiran de estatutos escritos hace décadas, pensados para otros usos, y se litiga con el reglamento en la mano. El resultado es un mapa desigual, donde el mismo piso es legal en un portal y conflictivo en el de al lado según lo que diga una cláusula de 1975.
Para el lector concreto hay tres comprobaciones útiles y se hacen en una tarde. Primera: los estatutos, que puedes pedir por nota simple registral o revisar en el acta de la comunidad. Segunda: si en la junta se aprobó alguna limitación, con qué mayoría y desde cuándo. Tercera: si esa limitación está inscrita en el Registro. Sin esos tres puntos, la amenaza de demanda se queda en ruido.
Y una última cosa, por si vives de alquilar habitaciones o dependes de una para dormir: esto habla de Madrid y de un caso concreto, así que no es la última palabra en otros juzgados. Pero marca una línea que las comunidades van a tener difícil cruzar sin papeles.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? Una comunidad ya no puede vetar el alquiler por habitaciones amparándose en que los estatutos prohíben hoteles y pensiones.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A inquilinos por habitaciones, a propietarios que alquilan así y a comunidades con estatutos antiguos.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Revisa los estatutos, el acta de la junta y el Registro antes de dar por hecha una prohibición.
