La compraventa de viviendas ha cerrado el tercer trimestre de 2026 con 164.148 operaciones, su cifra más baja en nueve trimestres. El precio medio, lejos de acompañar la caída, ha marcado un nuevo récord: 2.512 euros por metro cuadrado.
¿Cuántas compraventas se han cerrado y a qué precio se ha vendido?
Son datos de la Estadística Registral Inmobiliaria del tercer trimestre de 2026, que publica el Colegio de Registradores. Dibujan un mercado extraño: se venden menos casas, pero cada metro cuadrado cuesta más que nunca.
El Colegio de Registradores constata el tercer descenso trimestral consecutivo, del 2,3%, y una caída del 5,9% frente al mismo trimestre de 2025. La vivienda nueva ha cerrado 34.611 operaciones (-0,9%) y la usada, 129.537 (-2,6%). Vamos por partes: el ajuste es suave, pero encadena ya tres trimestres.
No es un caso aislado: diez comunidades autónomas y veintisiete provincias han terminado el trimestre en negativo. El precio medio se ha ido a 2.512 €/m², máximo histórico de la serie. Nunca había costado tanto.
La vivienda usada se ha quedado en 2.462 €/m² (+0,6% trimestral) y la nueva en 2.701 €/m² (+2,5%). El IPVVR —el índice de ventas repetidas, que mide cuánto se encarece una misma casa cada vez que cambia de manos— sube un 5,2% en el trimestre y un 15,8% interanual, moderando su intensidad. Acumula un 135,9% más que en los mínimos de finales de 2014.
Se venden menos casas y cada metro cuadrado cuesta más que nunca: el mercado no se enfría por falta de demanda, sino por falta de precios asequibles.
¿Dónde es más caro el metro cuadrado en España?
Por comunidades, la Comunidad de Madrid lidera con 4.565 €/m², seguida de Illes Balears (4.502 €/m²), País Vasco (3.693 €/m²), Cataluña (2.989 €/m²) y Canarias (2.850 €/m²). Son medias que dejan fuera a buena parte de los salarios de quien busca su primer piso. Sale caro.
En provincias mandan Madrid, Illes Balears, Gipuzkoa (4.372 €/m²), Bizkaia (3.526 €/m²) y Málaga (3.400 €/m²). Entre capitales, San Sebastián es la más cara con 6.662 €/m², por delante de Madrid (5.597), Barcelona (5.124), Palma (4.408) y Bilbao (3.877). Apunta la cifra.
Trece comunidades y treinta y dos provincias han visto subir sus precios en el trimestre. Ahí está la clave del embrollo: el mercado no se ha parado, se ha parado para quien no puede pagarlo.
¿Por qué se vende menos si el precio sigue subiendo?
La demanda extranjera sostiene una parte del pastel. El 16,05% de las compras ya son de extranjeros, máximo histórico, con algo más de 26.300 operaciones. De ellas, el 54,7% corresponde a la Unión Europea y el 17,8% al resto de Europa; británicos (7,5%), marroquíes (6,4%) y neerlandeses (5,8%) van a la cabeza. En Illes Balears alcanzan el 37,2% y en la Comunitat Valenciana, el 30,4%.
En cuanto a la financiación, también se ha enfriado. Se han registrado 124.145 hipotecas sobre vivienda, un 3,9% menos en el trimestre, y solo representan el 75,6% de las compraventas, 1,3 puntos porcentuales menos que antes. Eso sí, en los últimos doce meses se han constituido 519.388 hipotecas, un 6% más.
¿Qué lectura sacamos? Que el precio aguanta porque la oferta sigue corta y porque hay comprador con financiación ajena al esfuerzo de una nómina media: el extranjero y el inversor. Mientras, quien busca su primera vivienda se topa con con una doble barrera. Los precios no bajan y las hipotecas se firman menos, una señal de que el comprador se está quedando sin margen.
El descenso de operaciones no está sirviendo, de momento, para moderar el precio medio. Toca seguir la próxima entrega de la estadística registral antes de dar por hecho un cambio de ciclo. Ojo con esto: menos ventas, menos hipotecas y un récord de precio no son buena noticia para quien aún no ha comprado.
🏠 Las llaves de la noticia
- 🔑 Qué te importa: La compraventa cae a 164.148 operaciones, su mínimo en nueve trimestres, con el precio medio en récord de 2.512 €/m².
- 💡 Por qué te importa: Comprar no se abarata: hay menos operaciones y menos hipotecas, pero el metro cuadrado sigue subiendo.
- 📊 Apunta estas cifras: 164.148 compraventas (-2,3% trimestral y -5,9% anual); 2.512 €/m² de media, con Madrid en 4.565 €/m²; 124.145 hipotecas firmadas (-3,9%).
