La vivienda de lujo en Madrid ya se paga a 17.679 euros por metro cuadrado. El informe Luxury Homes 2026 de Colliers añade un 14% de subida del precio medio en un solo año y un 16% más de oferta en obra nueva.
¿Cuánto cuesta hoy la vivienda de lujo en Madrid?
Vamos por partes, porque el precio del metro cuadrado es solo la punta del iceberg. El estudio identifica 176 viviendas a la venta por más de 2 millones de euros en la capital, repartidas en cuatro categorías: premium, High-End, Ultra High-End y Trophy. Cada tramo tiene su comprador y su propio precio.
El tramo alto es el que se mueve más rápido. Madrid cuenta ya con 72 viviendas por encima de los 5 millones de euros, frente a las 49 de 2025: un 47% más. La novedad de este año es la categoría Trophy, que agrupa todo lo que se vende por encima de 10 millones. Son 24 unidades, el 14% de la oferta, con un ticket medio cercano a los 13 millones y un precio medio de 22.453 €/m², un 30% por encima del segmento Ultra High-End. La vivienda más cara del estudio alcanza los 17,88 millones y está en el Barrio de Salamanca.
Para hacerse una idea: a 17.679 euros el metro, un piso de 100 metros cuadrados en este segmento saldría por unos 1,77 millones de euros. Y eso es la media, no la excepción.
El lujo ya no vive solo en el Barrio de Salamanca
El mapa se está abriendo. El número de promociones en comercialización pasa de 22 a 36 en un solo año, un 64% más. Salamanca sigue liderando con 17 proyectos, pero su peso relativo cae del 55% al 46% del total.
Quien empuja con fuerza es Centro-Justicia, que pasa de 3 a 8 promociones y ya representa el 22% de la oferta. Chamartín-El Viso sube hasta los 5 proyectos y Chamberí avanza de 5 a 6. En la práctica, cerca del 40% de las promociones se concentra ya entre Centro-Justicia y Chamartín-El Viso.
El precio ya no lo decide solo el barrio: la calle, las vistas o la privacidad separan millones entre dos pisos a pocos metros.
El diagnóstico de la consultora es nítido: la escasez de producto excepcional en las ubicaciones de siempre empuja al mercado a mirar Madrid con más precisión. En el tramo High-End ya no basta con el barrio; la micro-ubicación termina definiendo el producto.
Residencias de marca y una previsión que conviene leer dos veces
Las Branded Residences, las residencias asociadas a una marca de lujo que incluyen servicios de gestión, también ganan terreno. Madrid suma 52 unidades terminadas, 103 en comercialización y otras 30 en el pipeline conocido, es decir, proyectos ya identificados pero todavía sin lanzar: 185 residencias de marca en total.
Y aquí llega el dato que conviene releer. La previsión de Colliers para 2030 sitúa los desarrollos más exclusivos en torno a 30.000 euros por metro cuadrado de media, un 70% más que los 17.679 actuales, con operaciones excepcionales por encima de los 40.000. Son proyecciones, no hechos consumados, pero marcan la dirección.
Ese es el punto donde el relato del lujo choca con la realidad de quien busca casa. A 30.000 euros el metro, un piso de 100 metros se iría a tres millones de euros. Y el comprador al que apunta este mercado no es el vecino de siempre.
Es un gran patrimonio internacional que decide dónde invertir, educar a sus hijos o pasar parte del año. Madrid compite por entrar en ese circuito de ciudades, no por resolver la vivienda de quien ya vive aquí.
Lo que viene no es más ladrillo, sino más diferencia. Colliers apunta que la escasez de edificios adecuados y las expectativas del comprador internacional van a subir el listón a promotores e inversores, y que el reto de la capital es construir una identidad residencial propia. Para el resto de la ciudad, este seguirá siendo un mercado paralelo, con cifras que se leen como un mundo aparte.
🏠 Las llaves de la noticia
- 🔑 Qué te importa: La vivienda de lujo de obra nueva en Madrid se vende a 17.679 euros por metro cuadrado, un 14% más que en 2025.
- 💡 Por qué te importa: Es el tramo que marca el techo de precios de la ciudad y el que concentra el mayor crecimiento de la oferta.
- 📊 Apunta estas cifras: 36 promociones en venta (+64%), 72 viviendas por encima de 5 millones (+47%) y 24 unidades Trophy de más de 10 millones.
