Ya conocemos más detalles de los decretos de vivienda que el Gobierno intentará aprobar el viernes 2 de octubre. El segundo de ellos, el que reescribe las reglas del alquiler, obliga al propietario que no renueve sin causa prevista a compensar al inquilino con al menos 12 mensualidades de una vivienda similar.
Recordemos que el Consejo de Ministros aprobó el martes los dos reales decretos ley (normas con rango de ley que el Gobierno aprueba sin pasar antes por el Parlamento, y que después el Congreso debe convalidar o tumbar) tras un acuerdo de última hora entre PSOE y Sumar.
El primero ya está en el Boletín Oficial del Estado desde este miércoles 30 de septiembre. El segundo se publica el jueves 1 de octubre, según el calendario previsto. Los dos se debaten y votan por separado ese mismo viernes en un pleno extraordinario del Congreso.
Qué cambia exactamente en el contrato
Terminado el plazo mínimo —cinco años, o siete si el propietario es una empresa—, el alquiler se prorroga solo por bloques de cinco o siete años si ninguna de las partes comunica que quiere terminarlo. Si el casero quiere cortar la relación, tendrá que avisar con seis meses de antelación. Y si no renueva sin acogerse a una de las causas previstas, la jugada le sale cara.
La indemnización es de al menos 12 mensualidades de una vivienda similar, y en ningún caso menos de una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en el piso. La referencia es el precio de un alquiler parecido en la zona, según el texto.
El régimen nuevo también alcanza a los contratos de vivienda habitual que ya están firmados, aunque el decreto incluye reglas transitorias para los vencimientos próximos y para las comunicaciones de no renovación enviadas antes de su entrada en vigor.
El decreto no prohíbe echar al inquilino: simplemente pone precio a hacerlo sin una de las razones que la ley reconoce.
Y ojo con el calendario, porque el texto se vota el mismo día en que entra en vigor.
Quién paga y quién se libra de la indemnización
Las excepciones van a decidir la mayoría de los casos reales. El propietario no tendrá que indemnizar si necesita la vivienda para él o para determinados familiares, si el inquilino dispone de otra casa adecuada en el mismo municipio o si no reside habitualmente en el piso. También quedan fuera algunos supuestos de contrato nuevo y los casos de vulnerabilidad acreditada del arrendador.
Para librarse de pagar hay que encajar en uno de esos supuestos, y el texto deja la puerta abierta a que la causa se discuta después. Un grupo de arrendatarios con contratos firmados hace años podrán acogerse, además, a las reglas transitorias.
El otro frente del paquete: fondos de inversión y alquiler por habitaciones
Las renovaciones no son lo único que traen los decretos. La información publicada sobre los dos textos apunta a un tope del 70% a la compra de vivienda por parte de fondos de inversión —los conocidos como fondos buitre, vehículos que compran pisos para especular con ellos— y a poner cerco al alquiler por habitaciones como fórmula habitual. Los detalles técnicos llegarán con la publicación íntegra en el BOE.
Por qué el decreto lleva el nombre de Maricarmen
Detrás de todo esto hay un caso concreto que llevó el asunto a las portadas. Maricarmen Abascal perdió la casa en la que había vivido siete décadas después de que la propiedad le reclamara 2.650 euros al mes. Su pensión es de 1.350 euros al mes. El desahucio desató protestas en varias ciudades y una acampada en la Puerta del Sol convocada por el Sindicato de Inquilinas.
El contexto tampoco invita al optimismo: en 2025 la edad media de emancipación en España fue de 30,2 años. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019 ya estiró los plazos mínimos de tres a cinco años, y ahora el Gobierno añade una pieza distinta: en vez de impedir la salida, la encarece.
Es una medida con más músculo del que parece, pero llega con dos límites claros. El primero es que actúa después del daño: a Maricarmen Abascal no le devuelve el piso.
El segundo es que las excepciones —necesidad del propietario, familia, otra vivienda en el mismo municipio— son lo bastante amplias como para que muchos casos acaben en el juzgado. La letra pequeña de las reglas transitorias y el voto del viernes en el Congreso decidirán cuánto de esto se queda en el BOE y cuánto se queda en titulares.
