Si algo se estropea en una vivienda alquilada, la primera duda es saber quién asume la reparación: el propietario o el inquilino.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tiene la respuesta, y conviene conocerla antes de rascarse el bolsillo. La norma reparte las reparaciones del alquiler en dos bloques, y la frontera entre ambos provoca casi todos los roces entre casero e inquilino.
Qué dice el artículo 21 de la LAU (en cristiano)
El punto de partida está en el artículo 21 de la ley, que puedes leer íntegro en el texto consolidado del BOE. Su redacción es clara: el arrendador —el propietario— está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
Traducido al día a día: si la avería impide usar la casa con normalidad, paga el dueño. Y no puede aprovechar la obra para subir el alquiler. La única salvedad que contempla el texto es que el deterioro sea imputable al arrendatario, es decir, al inquilino.
Ahí está el matiz que genera casi todos los desacuerdos. La ley no incluye una lista cerrada de averías: fija un criterio. Por eso cada caso se analiza por separado, y por eso importa saber dónde está la raya.
La clave, en la práctica, es distinguir entre una avería que rompe la habitabilidad y el desgaste lógico de vivir en una casa cada día. Lo primero va al propietario; lo segundo, al inquilino.
Si la avería impide vivir con normalidad en la casa, la ley pone la factura en manos del propietario y le prohíbe subir la renta por ello.
Qué reparaciones paga el propietario y cuáles el inquilino
Del lado del arrendador quedan los problemas que impiden el funcionamiento normal de la vivienda. En esa lista entran las tuberías, los fallos eléctricos, y las averías en los sistemas de agua o de calefacción.
También corresponden al dueño esos elementos que dejan de funcionar por pura antigüedad, aunque no tengan que ver con instalaciones. Una persiana que ya no sube o una cisterna que pierde agua son dos ejemplos claros.
Al inquilino le toca responder del desgaste propio del uso diario. Aquí se incluyen gestos tan concretos como cambiar una bombilla, ajustar un grifo o desatascar el desagüe. Son cuidados básicos de mantenimiento, no averías estructurales.
La cosa se complica con el mal uso de las instalaciones. El ejemplo clásico es la lavadora: por regla general, si se estropea, es el propietario quien debe repararla o sustituirla. Ahora bien, si la avería viene de un uso incorrecto, el coste recae sobre el inquilino.
Conviene revisarlo. Ojo al detalle, porque es en este tipo de averías donde tenerlo todo por escrito marca la diferencia.
Cómo reclamar una reparación, paso a paso
El criterio no es nuevo. La vigente LAU se remonta a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y su artículo 21 mantiene la misma lógica desde entonces: la vivienda se entrega para servir al uso convenido y así debe conservarse durante todo el contrato.
Lo que sí ha cambiado es el peso económico de las averías. Una caldera que falla, una fuga en una tubería o una instalación eléctrica que se queda corta no son reparaciones baratas, y de ahí que el reparto de responsabilidades importe tanto. Lo importante viene ahora: cuando el propietario no mueve ficha, el consumidor tiene varias vías.
Antes de dar cualquier paso, la recomendación general es no pagar nada por iniciativa propia y dejar todo por escrito. Estos pasos ayudan a ordenar la reclamación:
- Comunicar la avería al propietario lo antes posible y por escrito, con fecha y fotos.
- Pedir un informe técnico o un presupuesto que aclare el origen del fallo.
- Guardar el contrato, los mensajes y todas las facturas de reparación.
- Insistir por escrito y fijar un plazo razonable para la solución.
- Pedir ayuda a una oficina municipal de consumo, a la OCU o a Facua, o plantear el caso ante la Junta Arbitral de Consumo.
En caso de duda sobre a quién corresponde la avería, un informe de un técnico independiente que determine el origen del fallo pesa mucho más que cualquier discusión verbal. Para conflictos de consumo, el arbitraje de consumo —un sistema gratuito para resolver disputas sin acudir a los tribunales— es una vía ágil cuando la otra parte está adherida. Si no hay acuerdo, el desencuentro puede acabar en los tribunales, con el desgaste de tiempo y dinero que eso conlleva.
En resumen: las reparaciones que afectan a la habitabilidad las paga el propietario, y el desgaste del uso diario corre por cuenta del inquilino. Ante un caso concreto, lo sensato es documentar todo y consultar con una asociación de consumidores antes de mover ficha. Cada situación se valora por separado, y ahí está la clave.
🛒 La ficha de consumo
- ⚠️ Problema: Una avería en la vivienda alquilada y dudas sobre quién debe pagarla.
- 💸 Posibles consecuencias: El inquilino puede acabar asumiendo un coste que corresponde al propietario.
- ✅ Consejos para solucionarlo: Avisar por escrito, pedir informe técnico y guardar toda la documentación.
- 🏁 Resultado final: Si la avería afecta a la habitabilidad, corresponde al arrendador, según el artículo 21 de la LAU.
