Vender una vivienda con inquilino no permite adelantar su salida, aunque el contrato de alquiler incluyera una cláusula que lo contemplara. Así lo ha confirmado la Audiencia Provincial de Madrid en una sentencia del 2 de julio.
El caso: una cláusula de salida por venta que no sirvió de nada
El caso arranca con un contrato en el que las partes habían acordado que la vivienda se pondría a la venta al cabo de un año. Llegado ese momento, el inquilino tendría que irse, sin derecho a indemnización y con renuncia expresa a la prórroga que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La parte arrendataria se negó a marcharse. La propietaria acudió a los tribunales para pedir la resolución del contrato, apoyándose en esa cláusula. El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Fuenlabrada rechazó la demanda, y el caso llegó a la Audiencia Provincial.
La propietaria defendía que ambas partes conocían, y aceptaron esa condición y que, además, existía una intención real de vender. La Audiencia recuerda que esa situación no debe confundirse con el supuesto de necesidad del artículo 9.3 de la LAU, que permite al arrendador recuperar el inmueble si lo destina a vivienda permanente para sí o para determinados familiares.
El tribunal centra su análisis en si la LAU permite dejar sin efecto, desde el principio, las prórrogas que reconoce al inquilino. La conclusión es clara: no. La cláusula pretendía excluir anticipadamente su aplicación, y esa renuncia previa no tiene validez ante la ley.
La venta de la vivienda no borra los derechos del inquilino, ni siquiera cuando el contrato lo decía por escrito.
Por qué la cláusula no puede tumbar los derechos del inquilino
La LAU pone límites a lo que propietario e inquilino pueden pactar. Aunque las partes pueden acordar las condiciones del contrato, esa libertad se acaba cuando se trata de un arrendamiento de vivienda. Los artículos 4 y 6 establecen el carácter imperativo de determinadas normas: las cláusulas que las modifiquen en perjuicio del inquilino son nulas, salvo que la propia ley permita expresamente esa modificación.
Por eso, el tribunal no considera suficiente que el arrendatario supiera desde el principio que el inmueble podía ponerse a la venta. El contrato no podía convertir esa previsión en una renuncia de sus derechos.
La duración del alquiler es el siguiente punto caliente. El artículo 9.1 permite pactar libremente la duración inicial, pero en vivienda el contrato queda sujeto a prórrogas obligatorias. El arrendamiento puede extenderse hasta cinco años si el arrendador es persona física y hasta siete si es persona jurídica.
Esa prórroga es obligatoria para el propietario y facultativa para el inquilino. Por tanto, pactar un periodo de un año no permite al arrendador recuperar el inmueble al terminar ese plazo si las prórrogas todavía son aplicables.
Después de ese periodo mínimo, el artículo 10 recoge una prórroga tácita por plazos anuales, hasta un máximo de tres años más. Esta prórroga sí puede evitarse llegado el momento, siempre que el propietario notifique su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación. La diferencia es importante: una cosa es oponerse cuando la ley lo permite y otra pretender anular la prórroga desde la firma.
La Audiencia Provincial de Madrid desestima el recurso de la propietaria. Además, le impone el pago de las costas procesales de la segunda instancia y la pérdida del depósito constituido.
Qué pasa con el contrato de alquiler cuando se vende la vivienda
La venta no implica por sí misma que el alquiler desaparezca. El artículo 14 de la LAU establece que el comprador queda subrogado (es decir, ocupa la posición del anterior propietario) en los derechos y obligaciones del contrato.
Si las partes pactaron que la venta extinguiría el arrendamiento, como ocurrió en este caso, el comprador deberá soportar el alquiler durante el tiempo que reste hasta completar los cinco primeros años de vigencia, o siete si el anterior arrendador era una persona jurídica.
Por qué esta sentencia importa más allá de un caso concreto
La sentencia no es una sorpresa jurídica, sino un recordatorio útil. Desde la reforma de la LAU, la norma blinda las prórrogas obligatorias para dar estabilidad al inquilino. Los tribunales ya habían anulado cláusulas similares que intentaban vaciar de contenido esa protección.
Lo relevante aquí es el mensaje práctico: comprar un piso con inquilino no te convierte en propietario libre. Si tu plan es venderlo vacío para sacar más rentabilidad, tendrás que negociar con el inquilino y, probablemente, compensarle por irse. La ley protege su permanencia hasta el final del periodo legal.
Para el inquilino, la sentencia confirma que no puede firmar su propia expulsión anticipada. Aunque el contrato diga lo contrario, la cláusula es nula y la justicia le respalda.
Lo que toca mirar ahora es si el Tribunal Supremo se pronuncia en un futuro sobre este tipo de cláusulas. De momento, la Audiencia de Madrid deja una hoja de ruta clara para propietarios e inquilinos.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? La justicia confirma que vender un piso no permite echar al inquilino antes de tiempo.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A propietarios que venden con inquilino dentro y a arrendatarios con contrato en vigor.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Si eres propietario, negocia una salida pactada; si eres inquilino, mantente en el piso.
