Las hipotecas mixtas vuelven a coger fuerza: en julio fueron el 15% de las firmas intermediadas por idealista/hipotecas, su nivel más alto en 10 meses. Casi triplican su peso desde principios de año.
El motivo es el euríbor, el índice al que se referencia la mayoría de hipotecas variables en España. En agosto ha superado el 3% en tasa diaria y registra una media mensual provisional del 2,94%. Eso encarece las cuotas variables y también la oferta fija.
Por eso vuelve una vieja conocida: el préstamo mixto. Arrancas con varios años de tipo fijo y después pasas a variable. La lógica es simple: pagas una cuota más baja al principio, justo cuando debes más dinero.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) ya detectó el giro en el primer trimestre: las variables se mantuvieron estables y las mixtas ganaron peso a las fijas, sobre todo en tramos iniciales de 5 a 10 años. Los datos de julio confirman que la tendencia se acelera.
Esa pauta histórica es casi matemática: cuando sube el euríbor, el peso de las mixtas crece en proporción 1:1; cuando baja, pierden terreno frente al fijo. la media histórica del euríbor ronda el 1,92%, muy por debajo del 2,90% actual, subraya Roberto Andecochea, economista de idealista/hipotecas.
El euríbor está por encima de su media histórica y la banca no ha renunciado al negocio: la mixta deja una cuota cómoda ahora y el riesgo para después.
Qué está pasando con las hipotecas mixtas
El Banco Central Europeo (BCE) subió la tasa rectora (el precio oficial del dinero que fija el BCE) del 2% al 2,25% en junio y prepara más aumentos. El mercado da una probabilidad superior al 90% a que haya otra subida el 10 de septiembre y una más el 29 de octubre, lo que dejaría el precio del dinero en el 2,75% a final de año.
Con la política monetaria al alza, el tipo fijo puro pierde competitividad. El precio del fijo cubre la curva de tipos a 15 años, mientras que la mixta solo cubre el tramo inicial a 5 años. Esa brecha se amplía desde principios de 2025 y abarata comparativamente el arranque de la mixta.
La banca, además, juega con ventaja: tiene muchos depósitos sin remunerar y puede financiar barato los plazos cortos. la diferencia de precio entre fijas y mixtas se amplía justo cuando los tipos suben, explican desde el bróker hipotecario de idealista.
La oferta actual: mixta, fija o variable en cifras
Las mixtas para compra de vivienda habitual mueven un TIN (tipo de interés nominal, lo que pagas solo por el dinero) de entre 1,80% y 1,99% en el tramo fijo con máximas bonificaciones, en plazos cortos de tres o cuatro años. La TAE (coste real del préstamo al año, con comisiones) parte del 3,3%. Se están cerrando operaciones a un 1,7% de TIN y una TAE cercana al 3,4%.
En plazos largos, con tramos fijos de 5 o 10 años, el TIN se va al 2%-3% y la TAE ronda el 4%. Mientras tanto, la mayoría de las fijas ronda el 3% con máximas bonificaciones y la TAE supera el 3%, aunque algunas se firman cerca del 2,2%. En variables, la mayoría de las ofertas tiene diferenciales (el porcentaje que se suma al euríbor) en torno al 0,5% bonificado y la TAE también supera el 3%.
Aquí está la clave: el tramo fijo de la mixta sale hoy más barato que un fijo a 30 años. Pero el ahorro no lo regala nadie: llega con el diferencial que pagarás después.
Antes de firmar: calcula qué pasa cuando acabe el tramo fijo
La recomendación del bróker de idealista es hablar menos de sensaciones y más de escenarios. Si firmas una mixta con tramo inicial corto (3-4 años), calcula cuánto subiría la cuota al pasar a variable con el euríbor actual o incluso más alto, lo que elevaría el tipo al 3,5%-4%.
Si no te ves pagando esa cuota, mejor firma una fija.
La media histórica del euríbor a 12 meses es del 1,92%, pero arrastra los tipos negativos de 2016 a 2022. Desde entonces, el promedio está en el 2,89%. Ojo con mirar solo el dato de largo plazo: la foto ha cambiado.
Mixta con tramo fijo de 5 a 10 años encaja si prevés ingresos fuertes en ese periodo, capacidad para amortizar total o parcialmente, o si vas a vender la vivienda antes de pasar al variable. En ese caso, afirman desde idealista/hipotecas, sale más barata que la fija.
Mi lectura es que la mixta es un traje a medida, no una oferta universal. El 15% de cuota de mercado en julio dice que muchos compradores miran más la cuota inicial que el escenario de salida. Y con el BCE dispuesto a seguir subiendo tipos, la letra pequeña del diferencial futuro pesa mucho más que el brindis inicial.
En 2023 las mixtas batieron récord, luego se desinflaron y ahora vuelven a subir. El patrón dice que si el euríbor se mantiene alto, seguirán ganando terreno. La decisión personal, en cambio, no se toma con una gráfica: se hacen números, se mira el peor escenario y si no lo aguantas, no firmas.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? Las hipotecas mixtas son ya el 15% de las firmas intermediadas y el euríbor ronda el 3%.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A quienes buscan hipoteca ahora y a quienes revisan una variable cercana.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Compara mixta, fija y variable, y calcula la cuota tras el tramo fijo antes de firmar.
