Si tienes un piso y pensabas alquilarlo a turistas o por temporadas, ya no puedes hacerlo sin el permiso de la comunidad de vecinos. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (el régimen que organiza la convivencia y los gastos en un edificio de pisos) entró en vigor el 3 de abril de 2025 y cambia por completo el papeleo para los propietarios.
El alquiler turístico no solo presiona el precio y la disponibilidad de vivienda. También ha convertido muchos rellanos en zonas de paso constante, con ruido, uso de ascensores y la sensación de vivir junto a un hotel que nunca cierra.
Qué exige la comunidad a partir de ahora
Desde el 3 de abril de 2025, destinar una vivienda a un uso no residencial (turístico, oficinas o temporal) requiere la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. No vale una mayoría simple: la ley exige las tres quintas partes de propietarios y cuotas para que la junta autorice o tumbe cada piso.
La comunidad también puede limitar la actividad, condicionarla o directamente prohibirla en todo el edificio. Y dispone de otra herramienta: aprobar una cuota especial o subir hasta un 20% la participación en gastos comunes de las viviendas turísticas, sin efectos retroactivos.
La otra cara es la convivencia. Antes, un vecino podía aguantar maletas, ruido y entradas a cualquier hora sin que la junta tuviera herramientas reales. Ahora la junta ya no va solo de derramas y ascensores.
Hay un matiz que salva a los que ya estaban en el mercado. Los propietarios que ya ejercían esta actividad conforme a la normativa turística correspondiente, pueden seguir haciéndolo en las condiciones y plazos previstos por esa regulación; la norma no los elimina de forma automática.
El permiso de la comunidad no es un trámite menor: sin el voto de las tres quintas partes de propietarios y cuotas, el alquiler turístico se queda en el cajón.
Cómo afecta a tu piso según la situación
Si todavía no alquilas y quieres empezar, el permiso se pide antes de anunciar, no después. Conviene llevar el punto a la junta, reunir las tres quintas partes y, con el acuerdo en mano, iniciar los trámites autonómicos de turismo.
Si ya alquilabas con licencia antes del 3 de abril de 2025, la situación es más tranquila a corto plazo. Mantienes la actividad en las condiciones y plazos de la normativa que te autorizó, pero no te libras de la nueva obligación de registro.
A todo esto se suma el Registro Único de Arrendamientos para controlar los alquileres de corta duración. Es decir, además del permiso de la comunidad, debes cumplir la normativa turística autonómica y obtener el número de registro para anunciarte en plataformas digitales.
Por qué llega tarde (pero cambia las reglas del bloque)
Hasta la reforma, bastaba con cumplir la normativa turística de tu comunidad autónoma o ayuntamiento. El vecino podía quejarse, pero la junta no tenía una llave real para frenar la entrada de pisos turísticos. Ahora la tiene, y eso cambia el poder dentro del portal: decidir qué es un edificio de viviendas y qué no ya no depende solo del propietario.
La medida va en la línea de otras decisiones recientes pensadas para frenar la fuga de vivienda habitual hacia el alquiler temporal. Eso sí, llega con un límite obvio: no borra el parque de pisos turísticos que ya funcionaba de forma legal. Por eso, en las zonas ya saturadas, el efecto sobre el alquiler residencial tardará más en notarse.
Lo práctico para quien tenga un piso vacío es mirar dos papeles antes de firmar con una plataforma: el acta de la comunidad y la normativa autonómica. Sin acuerdo favorable, el alquiler turístico ni siquiera debería anunciarse. Y si lo haces, la comunidad tiene herramientas para impugnarlo.
Lo que toca ahora es llevar el punto a la junta con una propuesta clara: condiciones de entrada, horarios y gastos. El propietario que lo haga bien tiene una oportunidad; el que lo ignore se queda fuera del nuevo reparto de llaves.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? Desde abril de 2025, tu piso necesita permiso de la comunidad para el alquiler turístico.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A propietarios que quieran un uso turístico, temporal u otro no residencial.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Llevar el punto a la junta y conseguir las tres quintas partes de propietarios y cuotas.
