Al dejar un piso, la fianza por desperfectos se puede ir en un juicio, y muchas disputas no estallan hasta devolver las llaves. Una sentencia reciente de la Audiencia Provincial de Barcelona lo deja claro: lo que decide quién paga no es tener razón, sino demostrarla con documentos, fotos y avisos por escrito.
Qué ha dicho la Audiencia de Barcelona
El caso nació en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Granollers, que condenó a los inquilinos a pagar 6.038,22 euros al propietario, más intereses legales. De esa cifra, 3.488,22 euros correspondían a rentas y suministros pendientes y 2.550 euros a desperfectos en la vivienda, después de descontar la fianza de 850 euros.
El juzgado dio por acreditados los daños en el radiador, la caja del teléfono, la nevera y varios muebles, junto a la desaparición de la lavadora, la mesa del comedor, seis sillas y dos butacas. En cambio, rechazó el cobro por la pintura general, la sustitución de tres puertas o la supuesta desaparición de una caja fuerte y una cama doble con mesillas: no se demostró que esos bienes estuvieran en el piso al inicio del alquiler.
La clave legal está en los artículos 1561 y siguientes del Código Civil. Cuando no hay descripción de cómo se entregó la vivienda, se presume que el inquilino la recibió en buen estado. A partir de ahí, le toca a él desmontar esa presunción mostrando que los daños ya existían o que vienen del uso ordinario.
Por eso las pruebas importan más que los relatos. Y, en este caso, dejan claro que no todas sirven igual.
El propietario ganó los 2.550 euros por desperfectos porque pudo acreditar qué había en el piso y en qué estado estaba. Donde no hubo prueba, no hubo condena.
Las pruebas que marcan la diferencia
El inventario no es obligatorio, pero es la herramienta más eficaz. Aun con un piso sin muebles, conviene describir el estado de suelos, paredes, puertas, ventanas, cocina, baños e instalaciones. Eso permite comparar de forma objetiva al final del contrato.
La Audiencia introduce además una distinción relevante: no es lo mismo acreditar que un bien estaba en el piso que demostrar en qué estado estaba. La falta de inventario no impide reclamar, pero obliga a reconstruirlo con fotografías, facturas o testigos.
Las fotos, con fecha y detalle de cada estancia, tienen más fuerza. Y los mensajes de de WhatsApp también valen como prueba, pero en este caso se quedaron cortos: se trataba de manifestaciones unilaterales y muchos no estaban fechados.
El tribunal fue claro con las averías: si algo básico no funcionaba desde el inicio, debió comunicarse en ese momento. Al no constar una queja fechada, los daños se imputaron al uso inapropiado de la inquilina.
Lo que el caso enseña a tu bolsillo
Aquí aparece otra lección. La inquilina admitió haber retirado la mesa, varias sillas y butacas, y haber pintado muebles y azulejos. Dijo que el propietario le dio carta blanca por el mal estado, pero no pudo acreditarlo por escrito, así que tuvo que indemnizar.
Curiosamente, la falta de pactos escritos también jugó contra el propietario con las tres puertas. Él afirmaba que los inquilinos aceptaron cambiarlas de palabra, pero el tribunal lo rechazó: sin compromiso previo, el inquilino no está obligado a hacer mejoras.
La resolución de la Audiencia confirmó la sentencia y condenó a los arrendatarios a las costas de la segunda instancia. Un coste añadido que se evita con tres gestos simples: fotos al entrar, fotos a la salida y avisos por escrito.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? Una sentencia recuerda que sin pruebas, la fianza por desperfectos la pierde quien no documenta el estado del piso.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A cualquier persona que entre o salga de un alquiler: inquilinos y caseros con la fianza en juego.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Guarda fotos fechadas, inventario y avisos por escrito de cualquier avería o cambio.
