Si vendes tu vivienda habitual y compras la nueva en pareja en gananciales, Hacienda solo te eximirá el 50% de la ganancia. Así lo acaba de fijar el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en una resolución que unifica criterio.
Qué ha dicho el TEAC y por qué cambia tu declaración
La resolución afecta a quien vende una vivienda privativa y destina todo el dinero a una nueva casa en sociedad de gananciales (el régimen en el que los bienes se reparten al 50% entre los cónyuges). La exención por reinversión (la fórmula que permite no tributar por la ganancia si compras otra vivienda habitual) queda limitada a la mitad.
Da igual que el vendedor haya aportado el 100% del precio. A efectos del IRPF, la titularidad importa más que el origen del dinero. Eso es lo que establece el artículo 11 de la Ley del IRPF: los bienes gananciales se atribuyen por mitad a cada cónyuge, salvo que se justifique documentalmente una cuota distinta.
El TEAC se apoya en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006 del IRPF, disponible en el texto consolidado del BOE. Si la nueva casa es al 50% para cada uno, solo la mitad de la ganancia queda exenta. La otra mitad tributa en la base imponible del ahorro, es decir, como ganancia patrimonial.
Esto puede traducirse en liquidaciones complementarias y deudas tributarias que no estaban previstas si habías reinvertido el importe total sin revisar la titularidad.
La otra cara del asunto es la base imponible del ahorro, la parte de la renta que tributa por ganancias patrimoniales y rendimientos del capital. Ahí se declarará la mitad no exenta, que es lo que convierte una venta aparentemente neutra en una factura pendiente.
La presunción fiscal del 50% pesa más que el dinero que demuestres haber puesto tú.
El criterio también impide que el cónyuge que no aportó dinero se beneficie de la exención, porque esa persona no ha vendido ninguna vivienda habitual previa de su propiedad.
Quién se juega una liquidación complementaria (y cómo evitarla)
El perfil más afectado es el de un matrimonio en gananciales donde uno de los dos vende su piso privativo y el dinero se destina a la vivienda común. No importa que el contrato privado o la cuenta bancaria demuestren el origen exclusivo de los fondos. La Agencia Tributaria aplicará la presunción del 50%.
Si tu caso encaja, la ganancia que queda sin exención se suma a la base imponible del ahorro. El tipo que pagarás depende de tu comunidad autónoma, pero puede suponer entre el 19% y el 28% de esa mitad no exenta. No es una multa: es la cuota que deja de estar cubierta por la exención.
La DGT ya venía avisando en consultas vinculantes como la V0120-20, o la V1248-22. La diferencia es que ahora el TEAC eleva el criterio a doctrina unificada, así que los tribunales regionales tendrán que aplicarlo.
La escritura se firma antes de declarar: ahí se juega el impuesto
El giro es relevante porque durante años convivieron criterios distintos. El TEAR de Andalucía, en 2012, había dado la razón a contribuyentes que pedían la exención total si el dinero salía de su bolsillo privativo. El TEAC cierra esa puerta y prima la titularidad jurídica sobre el origen de los fondos.
No se trata de un capricho recaudatorio: la lógica de la exención es que reinviertas en algo que pase a ser tuyo. Si la mitad del dinero acaba financiando la mitad de tu pareja, Hacienda lo interpreta como una financiación indirecta a un tercero, y no como reinversión propia.
La recomendación práctica es simple: antes de firmar la escritura, decidid con asesoramiento cómo vais a titular la vivienda. Se puede comprar en privativo, atribuir cuotas mixtas o mantener gananciales asumiendo que la exención se limita. La decisión cambia la factura fiscal.
Las consecuencias no se limitan a quien vende. Si el matrimonio se separa o cambia el régimen económico en el futuro, la titularidad de la vivienda volverá a ser clave para determinar quién puede aplicar exenciones o deducciones. Una escritura mal planificada hoy se arrastra durante años.
El problema para muchas familias es que la vivienda habitual se piensa en términos de estabilidad, no fiscales. Y Hacienda revisa la escritura, no la conversación en la notaría.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? La exención por reinversión se limita al 50% si la nueva casa es ganancial.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A quien vende una vivienda privativa y compra la nueva con su pareja en gananciales.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Revisa la titularidad antes de firmar y calcula la parte no exenta.
