Si estás pensando en comprar casa este año, esto te interesa: el porcentaje que los bancos financian sobre el precio de la vivienda ha bajado al 64,2%, según los últimos datos del Banco de España. Es decir, necesitas tener ahorrado más del 35% del valor del piso, entre entrada y gastos.
Traduciendo: antes te podían prestar hasta el 80% o más, pero ahora la banca se ha vuelto más cauta. El peso de las hipotecas de alto riesgo (aquellas con un LTV —porcentaje de financiación sobre el valor de tasación— superior al 80%) ha caído al 10,5% del total, el nivel más bajo desde finales de 2024. Y eso, aunque no haya una restricción oficial, ya está cambiando quién puede comprar.
El dato: cuánto ha bajado la financiación
Vamos al grano. En el primer trimestre de 2026 el LTV medio se situó en el 64,2%. Parece un número técnico, pero significa que para una vivienda de 200.000 euros, el banco te financia de media unos 128.400 euros. El resto, 71.600 euros, más los gastos (entre un 10% y un 12% adicionales), tienes que ponerlo tú de tu bolsillo. Hace un año, en primavera de 2025, ese porcentaje estaba mucho más cerca de los máximos históricos y llegabas con menos ahorro.
Las hipotecas de riesgo (LTV >80%) han pasado de superar el 11% durante todo 2025 a ese 10,5% actual. Es una caída pequeña, pero significativa porque antes, con los avales públicos y los programas de ayuda a jóvenes, se esperaba que estas crecieran. No ha sido así.
Roberto Andecochea, economista de idealista/hipotecas, recuerda que “hace un año estábamos en el 6,7% y el mínimo absoluto de la serie fue el 6,1% en diciembre de 2023”. O sea, aunque bajen ahora, todavía están lejos de los niveles de prudencia extrema de hace tres años. Pero añade una advertencia: “Que empiece a haber caídas interanuales, históricamente ha anticipado un cambio de tendencia”.
A quién afecta más: jóvenes y primerizos
Aquí está la letra pequeña que más te importa. El comprador primerizo —normalmente joven, sin vivienda anterior— es el que más sufre este cambio. Para pedir una hipoteca, necesitas demostrar ahorro y capacidad de endeudamiento. Si ahora los bancos prestan menos, tú tienes que aportar más entrada. Y con los precios de la vivienda subiendo 12 años seguidos, esa entrada es cada vez mayor.
Los datos lo confirman. Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española, explica que “el cambio de rumbo podría estar relacionado con la existencia de límites en la capacidad financiera de los hogares”. En cristiano: la mayoría de los compradores tiene sueldos que no crecen al ritmo del precio de los pisos, así que al banco le tiembla el pulso para prestar más del 80%.
Además, la subida de tipos del BCE la semana pasada —hasta el 2,25%, la primera en casi tres años— aprieta aún más las condiciones. Una hipoteca variable se encarece mes a mes, y las fijas tampoco están regaladas. El cóctel es claro: más ahorro exigido, financiación más cara y una oferta de vivienda que no crece.
Lorena Zenklussen, directiva de UCI, resume que “cada vez es más frecuente encontrar compradores que disponen de recursos propios procedentes de una vivienda anterior, de ahorro acumulado o del apoyo familiar”. Es decir, el perfil del comprador se está elitizando: sin herencia, sin una venta previa o sin ayuda de los padres, la entrada se aleja.
El ahorro previo se ha convertido en el factor más determinante para comprar vivienda, por encima de los tipos de interés.
Lectura: prudencia, no alarma, pero ojo al ahorro
Conviene poner los datos en contexto antes de pensar que volvemos a 2013. El porcentaje de hipotecas de alto riesgo en el 10,5% sigue muy por encima del mínimo histórico del 6,1% de diciembre de 2023, justo cuando el BCE tenía los tipos al 4,5% y el Euríbor (el índice al que referencia la mayoría de hipotecas variables en España) disparado. Ahora el panorama es menos hostil, pero la prudencia de los bancos no es solo por el riesgo, sino porque ellos mismos ven que los compradores están al límite de su capacidad de pago.
De hecho, las medidas de apoyo con avales públicos para jóvenes, aunque bien intencionadas, no están teniendo un efecto masivo. El Banco de España señala que el peso de estas operaciones de alto riesgo sigue cayendo. La razón es sencilla: si el precio no baja, el aval no evita que necesites un sueldo alto para pagar la cuota.
En los próximos meses, la evolución dependerá de si se construye más vivienda, de si los salarios repuntan de verdad y de si el BCE vuelve a subir tipos o los mantiene. La buena noticia es que la banca no está cerrando el grifo; simplemente está pidiendo más almohadilla. La mala, que ese colchón es cada vez más inalcanzable para quien cobra un sueldo mileurista y no tiene espalda familiar.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? La financiación hipotecaria media baja al 64,2% y las hipotecas de alto riesgo caen al 10,5%.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? Sobre todo a compradores jóvenes y primerizos sin ahorro previo ni apoyo familiar.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Si estás ahorrando, amplía el objetivo: ahora necesitas cerca del 35% del valor del piso en ahorros.
