Si estás buscando piso y te parece que los precios son imposibles, mucho ojo al último informe del Instituto de Estudios Económicos (IEE). No te traigo una opinión, sino los datos trasladados a tu bolsillo: el crecimiento demográfico está empujando la demanda de vivienda muy por encima de lo que se construye, y eso significa que alquilar o comprar va a seguir siendo caro durante años.
El análisis, vinculado a la CEOE, explica que la población residente en España ha pasado de 41 a 49,1 millones entre 2002 y 2025, impulsada por la inmigración. Sin ese aporte, la población nacida en España estaría cayendo. Y aunque este empuje demográfico ha sostenido el PIB (la riqueza total que produce el país en un año) y el empleo, también está generando una presión brutal sobre el mercado de la vivienda, como detallamos a continuación.
El déficit que lo explica todo
El dato clave que nadie te da al buscar piso: la oferta de vivienda nueva lleva años por detrás de la creación de hogares. El IEE habla de un desequilibrio acumulado que, si nada cambia, alcanzará las 800.000 viviendas en 2027. En 2022 se formaron cerca de 285.000 hogares nuevos, mientras se terminaron solo entre 80.000 y 85.000 viviendas. Es decir, por cada casa lista salían al mercado más de tres demandantes. Ese déficit acumulado🏡 sigue creciendo.
Con esta escasez no sorprende que los precios estén un 20% por encima del pico de 2007 y que desde el mínimo de 2013 se hayan recuperado un 88%. Traducido: si en tu ciudad una casa costaba 180.000 euros en 2013, hoy ronda los 338.000 euros, y por encima de lo que valía durante la burbuja.
Por qué el alquiler no baja (y no lo va a hacer)
Si alquilas, la competencia es feroz. Los propietarios tienen poca presión para bajar porque la demanda les supera. Si pretendes comprar, la escalada te obliga a pedir una hipoteca mayor y tu tasa de esfuerzo (el porcentaje de tus ingresos que se va al alquiler o la hipoteca) se dispara. En muchas ciudades ya ronda o supera el 30%, cuando lo razonable para no ahogarse es que no pase del 35%.
Sin más vivienda asequible, la tasa de esfuerzo de los jóvenes seguirá comiéndose un sueldo entero cada mes.
¿La culpa es solo de la inmigración?
El propio IEE aclara que reducir el problema al factor migratorio no se sostiene. La demanda nacional también se ha disparado un 30% en los últimos años. Hay un fenómeno paralelo: cada vez hay más hogares unipersonales y familias más pequeñas. Así que la mayoría de los hogares tiene menos miembros que antes, pero todos necesitan un techo, lo que multiplica la presión.
El informe sí reconoce que los compradores extranjeros no residentes han duplicado las operaciones hasta las 127.000 en 2025 (el 17% del total), concentradas en costas y donde compiten con la población local. Pero insiste en que la falta de construcción de vivienda asequible es el verdadero cuello de botella. La solución, por tanto, no pasa por señalar colectivos, sino por construir más y mejor.
Lo que está claro es que este desequilibrio no se va a arreglar solo. Mientras la oferta no responda, los precios seguirán altos y la emancipación, un lujo. Estaremos atentos a si las administraciones mueven ficha con viviendas públicas, pero mientras tanto, toca asumir que el mercado va a seguir exigiendo más.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué está pasando? La oferta de vivienda nueva no cubre la creación de hogares y el déficit acumulado se acerca a 800.000 unidades en 2027.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A jóvenes inquilinos y compradores que destinan cada vez más de su sueldo al alquiler o la hipoteca.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Prepararte para un mercado tenso; si puedes, ahorrar más para entrada o buscar zonas con algo menos de presión.
