La asesora profesional inmobiliaria Pilar Domingo ha hecho un profundo análisis del mercado de bienes raíces en Barcelona.
Desde su perspectiva habla de una reducción del 25 % en el número de créditos hipotecarios otorgados por los bancos. Según ella, la restricción al financiamiento ha dejado a gente interesada en comprar un piso, imposibilitada para concretar ese proyecto.
Asegura, sin embargo, que en un mercado como el de Barcelona siempre hay dinamismo en el sector. Afirma que las dificultades de unos se convierten en las posibilidades de otros y, en todos los casos, la figura del asesor inmobiliario es crucial.
¿Qué tanto ha afectado la subida de tasas de intereses hipotecarios a los compradores de pisos?
Ha afectado en cuanto al número de venta de inmuebles, ya que en el último año ha bajado, aproximadamente, un 25 % la concesión de créditos hipotecarios, respecto a al año anterior.
Esto se debe a que, para un mismo inmueble, donde antes un comprador tenía previsión destinar “x” cantidad al mes, con la subida de intereses se ha incrementado de tal forma que ya no les resulta asumible.
Este es un primer paso, a la larga, para que bajen los precios, ya que se habrán de ajustar a los importes que los compradores puedan asumir. Pero por regla general, los vendedores son reacios a bajar precios, por lo que la consecuencia es una bajada en el número de ventas.
¿Cuáles son los requerimientos más frecuentes entre los compradores de pisos?
Siempre se hace, lo que yo llamo, “la carta a los reyes”, que normalmente incluye algo más de lo que realmente uno puede asumir. A partir de ahí, se abren como dos líneas: una que incluye aquellas cosas absolutamente irrenunciables, y otras más prescindibles.
Pero algo que siempre solicitan, y más desde la pandemia, es una salida al exterior, ya sea jardín, terraza o balcón. Además, se suelen preferir más los pisos altos que los primeros y suelen buscar pisos con ascensor, cuando son de segunda mano.
También buscan buenas vistas y ventanas al exterior, cuando en Barcelona, por la densidad de edificación, suele haber bastantes patios de luces.
¿Cuáles son las dudas más comunes que tienen los clientes que solicitan sus servicios?
A veces, más que dudas, es desconfianza en quien le está vendiendo el inmueble, sea particular o inmobiliaria.
La compra de un inmueble, aunque es una transacción económica muy importante, no deja de ser emocional. Uno se enamora del piso, pero tiene que haber cabeza y conocimiento detrás.
Se pueden dar todo tipo de casuísticas, que en el anuncio y en las fotos no aparecen, y quien vende, no siempre (o casi nunca) explica, como puede ser una discordancia de metros entre escritura y realidad, una afectación urbanística, una disparidad de uso entre lo que aparenta y lo que es en realidad.
Creo también que muchas veces no tienen la facilidad de ver las transformaciones en cuanto a los espacios que se pueden hacer, detectar las bajantes, las paredes maestras y las obras que se pueden hacer, así como el coste de estas, aproximadamente. Considero que ahí se aporta un valor añadido que no siempre todos los que se dedican pueden ofrecer.
¿Cuáles son las zonas de Barcelona más solicitadas?
El tema de las zonas depende mucho del comprador. No es lo mismo, comprar para vivir que comprar para invertir.
Todo y así, hay gente que, comprando para invertir, se lo toman como para vivir, y eso es un error.
En general hay demanda en todos los barrios cuando se trata de gente local que ha crecido en un barrio, y sigue queriendo vivir en él porque les gusta el barrio y porque tienen cerca de sus familiares.
En cuanto a los inversores, la cosa es diferente. Existe el pequeño inversor, o particular que tiene unos ahorros y busca rentabilidad, que busca en aquellas zonas bien comunicadas y un tanto “periféricas” al centro neurálgico de la ciudad, escogiendo pisos en muy mal estado donde nadie podría entrar a vivir, y haciendo una reforma atractiva para quien no siendo de la zona, busca piso en Barcelona para vivir o trabajar.
Luego ya están los inversores que buscan una tipología de vivienda muy concreta en las zonas “prime” para determinado tipo de clientela, normalmente extranjera. Las zonas que buscan son: Eixample (Desde Urgell a Paseo de San Juan), Sarriá, Sant Gervasi, y alguna zona de Gracia más cercana a Diagonal o a Gran de Gracia. Suelen buscar pisos en muy mal estado, propios de la época y con ascensor. Rebajan mucho sus ofertas para generar su rentabilidad.
¿Por qué esas zonas? ¿Qué le ven los compradores?
Estos últimos, que son los que seleccionan más la zona, ven el interés de sus futuros compradores o inquilinos, de cierto nivel y estatus social.
Hay mucho extranjero comprando vivienda en Barcelona, bien sea para vivir o para invertir, y evidentemente busca zonas “prime”, con la arquitectura característica de l’Eixample, los metros de la zona alta, las tiendas, los buenos colegios, o las “amenities” tipo zona comunitaria, piscina, gimnasio, etc. y esto se encuentra en determinadas zonas de Barcelona.
A través del servicio que presta ¿Ha notado menor o mayor dinamismo en la venta de pisos este 2023? Los analistas hablan de alta demanda ¿Usted, desde su emprendimiento lo percibe así? Dependiendo de la respuesta, explique cómo una mayor o menor cantidad de transacciones afecta comprar o vender una propiedad.
Ha habido cierto “frenazo” en la venta de inmuebles, pero no tanto por la falta de interés, sino por el aumento del índice de referencia de los préstamos hipotecarios. Esto ha dejado fuera del mercado a gente que, teniendo interés en comprar vivienda, no han podido asumir el importe correspondiente de las mensualidades a pagar.
En general, en una ciudad como Barcelona, siempre hay dinamismo inmobiliario, o cuanto menos, siempre hay interés. Otro tema es que circunstancias económicas o legales, paralelas al mercado, impliquen movimientos hacia un tipo de comprador u otro. Como se dice normalmente, en cada etapa o periodo, lo que puede frenar a unos, es beneficioso para otros, y esto hace que, de una forma u otra, siempre haya movimiento.
Una mayor demanda, en general y por lógica, hace que los precios se mantengan o suban, pero a la larga, el hecho de que la gente se encuentre que no puede acceder a las hipotecas, obligará (a quien realmente necesite vender), a estabilizar o bajar precios.
4 razones por las cuales alguien debe buscar asesoría para comprar o vender una vivienda en Barcelona
Pilar Domingo es una profesional con una dilatada trayectoria con más de 20 años trabajando en despachos de arquitectura e ingeniería. Sabe reconocer una propiedad que representa una buena oportunidad de negocio y sabe lo que busca el cliente. Aporta varias razones por las cuales un asesor inmobiliario es la mejor opción para comprar o vender una vivienda.
La experiencia
El hecho de comprar o vender una vivienda, es una circunstancia bastante singular en nuestras vidas, en la que, para muchos, supone la mayor transacción económica de su vida.
Esto genera, normalmente, ilusión, pero a su vez, miedo y desconfianza.
Las personas que mediamos en este tipo de transacciones, por nuestra experiencia, conocemos multitud de vicisitudes o circunstancias que se pueden dar a lo largo de todo el proceso, y afrontarlas con conocimiento y serenidad, mientras que un particular, ante según que situaciones, o acaba mal parado, o tira la toalla.
En mi caso, además, siendo arquitecta, aporto un valor añadido a las diferentes cuestiones sobre obras a realizar, mejoras energéticas a tomar, y posibilidades de distribución para mejorar la disposición de un inmueble.
La seguridad
A lo largo de estos años, me he encontrado bastante gente, que por los motivos que sean, comprando a través de inmobiliarias, no se acaban de fiar de lo que les dicen, o perciben que no les explican según qué. Y no es por mala fe, sino que a veces, tanto particulares como inmobiliarias no son conscientes o conocedores de todas las circunstancias que afectan al inmueble, lo cual puede tener repercusión en el precio final o buen fin de la operación.
Yo siempre digo que: todo es comprable, todo es vendible, pero siempre, en su justo valor.
La comodidad
Uno empieza con mucha ilusión, tanto el trámite de comprar, como el trámite de vender, pero según van profundizando en el proceso, empiezan las “incomodidades”: me llaman a deshoras, me piden visitas intempestivas, me dan plantones, no me aclaro con lo que me piden o lo que me explican…, empieza a hacerse un proceso “cansino”, tanto el comprar, como el vender.
Ahí está nuestro trabajo, hacemos de filtro, percibimos entre líneas ciertos mensajes de los anuncios, sabemos lo que hay que mirar, revisar y preguntar.
La implicación personal
En algún momento del proceso, por alguna circunstancia, se puede generar cierta tensión, ya sea por un tema de dinero, de documentación, de plazos, algo que en su momento no se explicó; y esto puede llevar al traste con la operación.
Habiendo un mediador, no hay contacto directo entre las partes, y este siempre hará por encontrar el momento oportuno, las palabras adecuadas y la solución precisa, con objetividad y sin implicación personal para encontrar la solución.
A veces por la cosa más tonta, se genera el problema más gordo, sin ninguna necesidad, y puede torcer la operación.
Para Pilar Domingo los compradores siguen allí, esperando una oportunidad. Por esa razón la orientación de un asesor inmobiliario no solo es importante para el comprador. También lo es para quien desee colocar una propiedad en el mercado, hacerla visible y concretar un negocio en un tiempo prudencialmente corto.
El asesor inmobiliario comenta Pilar Domingo desde su propia experiencia, es capaz de identificar claramente las oportunidades para unos y otros. La implicación personal con la que asume cada caso este profesional es determinante para solucionar los inconvenientes que suelen ocurrir en este tipo de operaciones.
