1El trámite que se olvida: encargar el certificado energético antes de empezar la obra
El orden de los pasos decide si la reforma desgrava o no. Hacienda solo admite el certificado de eficiencia energética como prueba de que la vivienda ha mejorado, y exige dos: uno emitido antes de que entre el primer operario y otro al terminar. Si el técnico visita la casa cuando las ventanas ya están cambiadas o el aislamiento instalado, la fotografía del estado original desaparece y la comparación —rebajar un 7% la demanda de calefacción y refrigeración o un 30% el consumo de energía primaria no renovable— resulta imposible de acreditar. El error sale barato de evitar: el certificado ronda los 60-150 euros en un piso estándar, más la tasa autonómica de registro, que en algunas comunidades es gratuita. Y sale muy caro de arreglar, porque sin ese documento se esfuman los 1.000 euros del tramo del 20% y hasta 3.000 del tramo del 40%.
La letra pequeña añade argumentos para incluirlo en la lista. El certificado previo es válido si se expidió como máximo dos años antes del inicio de la obra, y su inscripción en el registro autonómico puede llegar después: la Dirección General de Tributos (consulta V0011-25) y el propio TEAC (resolución de 31 de octubre de 2025) han admitido el certificado emitido en plazo e incluso la visita previa del técnico como prueba del estado anterior. Conviene saber además que la factura del certificado entra en la base de la deducción y que los pagos deben canalizarse por transferencia o tarjeta, nunca en efectivo. Los plazos aprietan: según la prórroga del Real Decreto-ley 16/2025, las obras en viviendas individuales deben pagarse antes del 31 de diciembre de 2026 y el certificado final expedirse antes del 1 de enero de 2027 —en edificios, hasta 2027 y antes de 2028—. Y el beneficio se aplica en el ejercicio en que se emite ese segundo documento, no en el que se pagó la reforma, tal y como detalla la Agencia Tributaria.
