España crea 240.000 hogares al año y solo termina 93.000 viviendas. El Rental Housing Forum 2026, celebrado el 28 de octubre en Madrid, llega a la misma conclusión: sin desbloquear suelo y sin inversión no habrá más oferta de vivienda en España.
Unos 300 inversores, promotores, operadores y agentes del alquiler se dieron cita en una jornada organizada por Planner Exhibitions. El mensaje se repitió: el interés del capital existe, pero no se transforma en vivienda nueva al ritmo necesario.
¿Cuánta vivienda falta en España y por qué no se construye?
La ponencia inaugural la firmó Javier Rodríguez-Heredia, socio director de Azora, con tres cifras que resumen el embrollo: 240.000 hogares nuevos al año, 93.000 viviendas terminadas y un déficit acumulado de unas 750.000 unidades.
Su receta pasa por un pacto de Estado a 15 años sobre cinco frentes: suelo, capacidad productiva, financiación, asequibilidad y seguridad jurídica. Los plazos no ayudan: un desarrollo urbanístico puede alargarse más de 30 años y la construcción necesitaría unos 700.000 trabajadores más.
La factura tampoco es pequeña: cerrar la brecha de vivienda social y asequible respecto a otros países europeos exigiría unos 270.000 millones de euros, con financiación pública y capital institucional repartiéndose el esfuerzo.
El diagnóstico del sector es contundente: sobran trabas y falta suelo, pero el precio que paga el inquilino ya no admite otro aplazamiento.
¿Cuánto capital hay sobre la mesa y qué lo está frenando?
El dinero está. La inversión inmobiliaria superó los 16.300 millones de euros en los nueve primeros meses de 2026, un 25% más que un año antes, según los datos que aportó María Mayoral, de CBRE España. El segmento living se llevó el 36% de ese capital.
Hay otro freno: la regulación. Susana Rodríguez, de Savills España, calcula que los cambios normativos de octubre, publicados en el Boletín Oficial del Estado, están retrasando decisiones de inversión por valor de al menos 1.000 millones de euros.
Ahí está el nudo. El capital prioriza los activos ya construidos y de menor riesgo frente a los nuevos desarrollos, según Cristina Pérez, de Octopus Capital. Su propuesta: incentivos para atraer financiación a largo plazo de fondos de pensiones y aseguradoras.
¿Qué frena un alquiler asequible según los promotores?
Rosa Gallego, CEO de Q-Living, apunta a la competencia con las promociones para venta, los costes de construcción, y la incertidumbre jurídica como los tres obstáculos del alquiler asequible. Federico Bros, de M&G Real Estate, añade que la asequibilidad exige actuar también sobre el suelo y la fiscalidad.
En la parte promotora, Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, recuerda que la iniciativa privada ha impulsado históricamente en torno al 85% de la vivienda protegida en España. Su Proyecto Odiseo apunta a 250.000 viviendas al año, de las que 75.000 serían protegidas.
Lo que este diagnóstico significa para quien paga el alquiler
El dato que de verdad aprieta es otro. El ULI Living Rental Report 2026, presentado por Carlos Olmos y Beatriz Toribio, sitúa el déficit anual de vivienda entre 125.000 y 150.000 unidades y confirma que los alquileres han subido entre dos y tres veces más que los salarios en cuatro años.
La pérdida de asequibilidad ya no es cosa solo de Madrid y Barcelona. Valencia, Málaga y Alicante aparecen en el informe como las ciudades donde más se nota. En casa del inquilino, ese problema se traduce en una renta que no sigue su nómina.
Rodríguez-Heredia cuestiona las políticas que limitan precios sin aumentar oferta, y tiene parte de razón: con 93.000 viviendas terminadas frente a 240.000 hogares nuevos al año, tocar la renta sin mover el suelo se queda corto. Pero el sector tampoco puede pedir seguridad jurídica y frenar 1.000 millones de inversión.
Queda la vía que no requiere grúa: movilizar el parque ya construido. Henry Gallego, de Ktesios Socimi, defiende comprar, rehabilitar y gestionar viviendas existentes para alquiler asequible en la periferia. Sergio Rueda, de Plan de Protección de Alquiler, insiste en reincorporar inmuebles al mercado con garantías y seguros.
El Plan Europeo de Vivienda Asequible se presentó en diciembre de 2025 y la propuesta de Reglamento Europeo llegó en septiembre de 2026, en plena tramitación. La Comisión calcula que la UE necesita dos millones de viviendas al año y una financiación adicional de 150.000 millones de euros anuales.
Lo importante viene ahora. El diagnóstico está hecho; lo que falta es ejecutar. Que el desbloqueo de suelo pase del papel a la licencia municipal exige un marco que se reparte entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Mientras, la oferta de vivienda en España crecerá por debajo de lo que crecen las familias.
🏠 Las llaves de la noticia
- 🔑 Qué te importa: El foro pide desbloquear suelo y atraer inversión para ampliar la oferta de alquiler en España.
- 💡 Por qué te importa: Hay 750.000 viviendas de déficit y la renta sube más que tu salario.
- 📊 Apunta estas cifras: 16.300 millones de euros invertidos hasta septiembre, 1.000 millones frenados por la regulación y un déficit anual de 125.000 a 150.000 viviendas.
