2Qué exige la normativa madrileña para que esa habitación sea legal
La primera frontera es la que separa una habitación de un piso turístico. La norma autonómica que regula las viviendas de uso turístico (Decreto 79/2014) exige ceder la vivienda completa y un programa mínimo de salón-comedor, cocina, dormitorio y baño, de modo que no contempla la explotación turística por estancias: para eso habría que operar como establecimiento de hospedaje —hostal o pensión—, con licencia municipal y obligaciones mucho más exigentes. Y si se intenta la vía de la vivienda de uso turístico, en Madrid capital el plan general (modificado en noviembre de 2023) impone que sea exterior, de al menos 40 m² útiles y con acceso independiente, requisitos que un piso compartido no reúne. La ruta legal es, por tanto, el alquiler residencial: la habitación debe ser una pieza habitable de una vivienda que cumpla el programa mínimo del PGOU, con 40 m² útiles, dormitorio principal de 12 m² o adicional de 7 m², círculo inscrito de 2,70 o 2 metros y hueco de luz y ventilación al exterior.
Con el contrato en la mano, el marco se movió el 8 de octubre de 2026: el real decreto-ley 29/2026 incorporó expresamente el «arrendamiento parcial de una habitación o estancia» a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si la habitación es la vivienda permanente del inquilino, se aplican la duración mínima y las prórrogas de la LAU; si se plantea como temporal, el contrato debe recoger por escrito una causa real y acreditable (estudios, desplazamiento laboral, tratamiento médico), durar más de 31 días y, como regla general, no pasar de doce meses: sin esa causa, se considera vivienda habitual desde el primer día. Además, la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la que se cobraría por el piso completo y, en zona tensionada, se añaden los topes del índice de precios. Falta un requisito que muchos pasan por alto: los estatutos de la comunidad no pueden vetar la actividad económica o el alquiler de corta duración (artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal). Al ser un decreto-ley, su contenido queda condicionado a la convalidación del Congreso, después de que los dos decretos anteriores sobre la misma materia fueran derogados el 2 de octubre.
