1La figura legal: alquilar una habitación en una vivienda habitual, no un piso turístico
La clave no es la habitación, sino el inmueble en el que está. La figura que abre la puerta es el arrendamiento parcial de un cuarto en una vivienda que conserva su uso residencial y que es el hogar habitual de alguien: del propietario que vive allí o del inquilino que la tiene como residencia permanente. No es un piso volcado al alquiler turístico, y la diferencia no es semántica: una vivienda de uso turístico necesita número de registro (Real Decreto 1312/2024) para poder anunciarse en plataformas y choca con los estatutos de muchas comunidades, que prohíben dedicar los pisos a hospedería, hotel o pensión. La habitación en casa habitada se mueve, en cambio, en el terreno de las relaciones entre particulares. Hasta hace poco era casi un vacío legal: la Audiencia Provincial de Madrid (sentencia 168/2019) entendió que una habitación no cubre la necesidad permanente de vivienda del artículo 2 de la LAU, de modo que estos contratos se regían por el Código Civil, sin duración mínima, sin prórrogas obligatorias y sin tope de renta.
El resultado, en cifras, explica por qué la fórmula se ha extendido. Una habitación en Madrid capital se pagaba a 633 euros al mes en diciembre de 2025, según Fotocasa, frente a los 1.896 euros de un piso tipo de 80 metros en junio de 2026 (23,7 euros/m², datos de idealista). En Chamartín, Chamberí y Retiro se rebasaban los 700 euros por cuarto, y el alquiler absorbía de media el 26% del salario bruto. El margen, sin embargo, se ha estrechado: el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, integra estas habitaciones en el artículo 2 de la LAU, exige causa acreditable y un máximo de doce meses en los contratos temporales —si no se prueba, pasan a vivienda habitual— y limita la suma de las rentas simultáneas a la renta de la vivienda completa, con fianza y honorarios acotados. Como Madrid no ha declarado zonas tensionadas, los índices de precios no operan y el listón práctico es la renta del piso entero, aunque sin contrato unitario el alcance del límite es discutido. La norma sigue pendiente de convalidación en la Diputación Permanente, con elecciones el 29 de noviembre.
