La venta de una vivienda con inquilinos no anula el contrato de alquiler, pero en algunos casos obliga al propietario a indemnizar al arrendatario. Es la situación más temida por quienes venden un piso alquilado, y la LAU tiene la respuesta en el artículo 14.
Lo marca el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la normativa que regula los alquileres en España. Sí, aunque te suene raro: el alquiler sobrevive a la venta. Aunque cambie el dueño, el contrato sigue vigente en los mismos términos.
Qué dice la LAU cuando el casero vende
Que un propietario venda la vivienda alquilada a un tercero no hace desaparecer el alquiler. El nuevo dueño tiene que respetar el contrato y no puede modificar las condiciones ni expulsar al inquilino de forma unilateral, dentro de los plazos establecidos por contrato. Lo que se firma se respeta.
La ley fija una duración mínima obligatoria. Si el arrendador es una persona física, el contrato debe respetarse durante al menos cinco años. Si es una empresa o persona jurídica (una sociedad, una entidad con personalidad legal propia), el plazo se amplía hasta siete años.
Durante ese tiempo, el inquilino tiene asegurada la residencia. Ni el vendedor ni el comprador pueden tocar esa protección antes de tiempo. Y ojo: si no hay incumplimiento de contrato, no hay derecho a indemnización.
Cuándo no hay indemnización y cuándo sí
La cosa cambia si el contrato de alquiler pactó una duración superior a los mínimos legales. A partir de los cinco o siete años, el nuevo propietario puede extinguir el arrendamiento.
Si el contrato se pactó por más años de los mínimos legales, vender la vivienda puede salir caro.
Y si el inquilino se ve obligado a abandonar la vivienda antes del tiempo que se pactó inicialmente, tiene derecho a una compensación económica.
Quién responde y cuánto se juega
Aquí viene el detalle que cambia todo. La responsabilidad de la compensación recae sobre el vendedor, el antiguo dueño que firmó un contrato que se ha incumplido tras la venta. No paga el comprador.
La cuantía suele estar vinculada a los perjuicios ocasionados y se incluyen gastos de mudanza diferencia de precio en un nuevo alquiler o daños derivados de la ruptura del contrato. No hay una cifra fija porque depende del perjuicio real de cada caso.
A efectos prácticos, si estás pensando en vender un piso alquilado, conviene revisar la duración pactada antes de cerrar la operación. Si firmaste por encima del mínimo legal y el comprador quiere la vivienda vacía, la factura puede llegar en forma de indemnización. Y si compras un piso con inquilinos, lo compras con contrato dentro: no podrás recuperar la vivienda antes de que venza el mínimo que marca la LAU.
Antes de vender, pide el contrato. Antes de comprar, revisa el contrato. La duración pactada es la clave de todo el embrollo.
El recibo no perdona.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? Vender una vivienda alquilada no acaba con el contrato, pero puede generar una indemnización.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A propietarios que venden con inquilinos y a inquilinos con contratos superiores al mínimo legal.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Revisar el contrato y su duración antes de vender o comprar la vivienda.
