Dos decretos de vivienda publicados el 7 de octubre y un aviso: agravarán la crisis en lugar de aliviarla. Es la tesis del Foro de Economistas Inmobiliarios, que cuestiona las nuevas medidas del Gobierno y sostiene que contraerán la oferta y empujarán hacia arriba los precios de compra y de alquiler.
Quien firma esa tribuna es Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios y doctor en Economía. Su tesis: el Ejecutivo legisla sin consenso, al margen del Parlamento y con las Cortes ya disueltas. Conviene leerlo como una opinión experta, no como una sentencia.
Vamos por partes, porque los dos textos no van en la misma dirección.
Qué cambian los decretos de vivienda: del tope del 2% a los préstamos de 50.000 euros
El RDL 29/2026 incluye un bloque de incentivos que el propio Foro califica de positivo. El más llamativo: hasta 50.000 euros por vivienda en créditos al 0% con carencia durante la vida de la hipoteca, dentro de una línea de 10.000 millones del ICO.
A eso se suman avales por 280 millones hasta 2040 para construcción industrializada, una deducción del 10% por alquilar vivienda habitual, y un IVA del 4% para las VPO de calificación permanente. También nace el Fondo de Vivienda de Impacto Social, con 400 millones.
La otra cara es la que preocupa a los arrendadores. La actualización de la renta queda limitada al 2%, mientras la inflación cerró septiembre en el 4,9% y podría superar el 5,5% a final de año, según los cálculos que maneja el Foro. En la práctica, el propietario pierde poder de compra cada mes.
Un tope del 2% con la inflación cerca del 5% es, en la práctica, una rebaja encubierta de la renta que asume el propietario.
¿A quién afecta? Inquilinos con contrato en vigor, propietarios y grandes tenedores
El primer colectivo que nota el cambio son los inquilinos con un contrato a punto de vencer. Los arrendamientos de vivienda habitual que terminen hasta el 31 de diciembre de 2028 podrán prorrogarse año a año, hasta un máximo de dos años adicionales, sin tocar las condiciones firmadas.
Hay más. La condición de gran tenedor podría aplicarse a partir de cinco viviendas en zonas de mercado tensionado, se estrechan los alquileres de temporada y el alquiler por habitaciones queda sujeto a la LAU, con rentas que no pueden superar las de la vivienda completa.
Para el propietario, el texto añade obligaciones: sufragar las reparaciones y el mantenimiento, no poder renunciar al derecho de adquisición preferente del inquilino e inscribir el ofrecimiento en el Registro de la Propiedad. Apunta el detalle: son cargas que se pagan.
El decreto toca además el IVA de las viviendas turísticas —al 10%—, el gravamen del 25% a las socimi y los recargos del IBI a pisos vacíos y alojamientos turísticos.
También se prorroga la suspensión de desahucios para personas vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030, una medida que el Foro consideró razonable en la pandemia pero no como excepción indefinida. Y se limita, hasta esa misma fecha, comprar viviendas o carteras de préstamos impagados por debajo del 70% de su valor de mercado.
El precedente que lo decide todo: un decreto tumbado en 48 horas
Aquí está la clave política. Los dos reales decretos-ley se publicaron el 7 de octubre, apenas 48 horas después de que otro decreto casi idéntico naufragara el viernes 2 de octubre. El Foro habla de posible fraude de ley y recuerda que la convalidación recae ahora en la Diputación Permanente del Congreso.
¿Y eso qué es? Un órgano reducido que sustituye al Pleno cuando las Cortes están disueltas, amparado en el artículo 78 de la Constitución. Para estos economistas, su composición no guarda la proporción del Pleno y eso facilita que cualquier decreto salga adelante. Tras las elecciones generales del 29 de noviembre, con un Ejecutivo en funciones, esa vía se cierra.
La advertencia de fondo no es menor. Si las normas decaen, quien haya firmado o renovado un contrato contando con ellas se queda sin marco. Si salen adelante, el Foro anticipa menos oferta y precios más altos. En ambos escenarios, el mercado se congela mientras se decide.
Su reproche no es a que exista regulación, sino a cómo se hace. La tribuna señala efectos retroactivos, topes que se quedan cortos frente al IPC y un regreso a contratos indefinidos con prórroga tácita cada cinco años —siete si el arrendador es una persona jurídica— y penalizaciones de hasta doce mensualidades para el casero que quiera terminar.
Los textos íntegros están en el Boletín Oficial del Estado y el calendario de convalidación, en la web del Congreso de los Diputados. Si tu caso depende de una cláusula concreta, consulta a un profesional.
🏠 Las llaves de la noticia
- 🔑 Qué te importa: Dos decretos de vivienda publicados el 7 de octubre afrontan su convalidación en plena cuenta atrás electoral.
- 💡 Por qué te importa: El tope del 2% a la renta y las prórrogas cambian lo que pagas y hasta cuándo puedes quedarte.
- 📊 Apunta estas cifras: 2% de subida máxima de la renta frente al 4,9% de inflación de septiembre; hasta 50.000 euros en créditos al 0%; prórroga de hasta dos años para contratos que venzan hasta el 31 de diciembre de 2028.
