Colonial SFL y Vita Group se alían para crear una plataforma de residencias de estudiantes en Madrid con 1.000 millones de euros en juego. La joint venture (empresa conjunta entre dos socios), repartida al 50/50, arranca con tres activos que suman más de 92.000 metros cuadrados y 2.200 camas, que se irán incorporando poco a poco entre 2026 y 2028.
El acuerdo apunta a un alojamiento premium (de gama alta) para estudiantes y también a flex living, ese modelo de pisos con servicios y estancias flexibles que se ha hecho hueco en las grandes ciudades. Los tres activos alcanzarán aproximadamente 1.000 millones de euros de valor estabilizado a largo plazo, según el comunicado conjunto.
Qué activos entran en la plataforma y cuándo llegan
Vita Group pone la primera piedra: Vita Student Oria abrió sus puertas este mes de septiembre y ya registra una demanda elevada. Su segundo activo en Oria, un desarrollo de flex living con 519 unidades, se incorporará en 2027.
Colonial SFL aporta Santa Hortensia, la antigua sede de IBM, que se entregará previsiblemente a lo largo de 2028 y se sumará entonces a la plataforma.
La socimi (sociedad cotizada que invierte en inmuebles para alquilarlos) defiende que la operación mejora la rentabilidad esperada de ese edificio: una TIR sin apalancamiento de alrededor del 10% a siete años. La TIR es el rendimiento anual que se estima para un proyecto, en este caso sin contar la deuda, y la compañía asegura que no necesita invertir más capital del ya previsto en desarrollo.
En el comunicado, el consejero delegado de Colonial SFL, Pere Viñolas, asegura que la alianza permite materializar ese valor 'antes de la finalización del proyecto'. Mark Stott, consejero delegado de Vita Group, habla de una oportunidad a largo plazo en las principales capitales europeas y en los centros universitarios.
Colonial no construye desde cero: convierte activos ya previstos en camas de estudiante y adelanta rentas antes de que el edificio esté terminado.
Qué significa esto para quien busca habitación en Madrid
Vamos por partes. Son 2.200 camas nuevas para estudiantes universitarios en la capital, aunque no todas estarán disponibles a la vez ni a un precio que encaje en cualquier bolsillo: la plataforma se define como premium.
Ahí está la clave. Estas plazas compiten por un público con presupuesto alto, así que alivian la presión sobre la franja media del mercado solo de forma indirecta: si un estudiante con recursos se va a una residencia, deja libre una habitación de piso compartido. Es lógica de oferta, no una garantía.
Los tres proyectos se concentran en Madrid, un mercado donde encontrar habitación cerca del campus se ha convertido en una de las búsquedas más cuesta arriba del curso. Nada llega de golpe.
Por qué Colonial mueve ficha ahora y qué conviene vigilar
La jugada no nace de cero. El programa Alpha X de Colonial SFL venía analizando el mejor uso posible para Santa Hortensia, y la conclusión fue clara: rendía más como alojamiento que como oficinas. En lugar de esperar a que el edificio estuviera listo, la socimi ha metido a un socio especializado en operar residencias y se queda con la mitad de un negocio que empieza a generar rentas antes de tiempo, según su propio comunicado.
La estructura también dice mucho del momento del sector. El capital institucional ha puesto el foco en el alojamiento universitario, un negocio con estancias ligadas al curso académico y una oferta que, según Vita Group, arrastra una escasez estructural en las grandes capitales europeas.
De fondo está el reto de siempre: qué parte de ese negocio premium acaba mejorando el acceso a la vivienda y qué parte se queda en una franja de precio que pocos estudiantes pueden pagar. El asesoramiento de la operación corrió a cargo de CMS, Cuatrecasas, Roca Junyent, Savills, y Uría Menéndez, señal de que hablamos de una jugada de gran tamaño.
Lo que viene: la segunda fase de Oria en 2027 y la entrega de Santa Hortensia en 2028 son las citas que medirán si la plataforma cumple los plazos. Para quien busca techo en Madrid, la pregunta útil es otra: si esas camas empujan o no los precios del alquiler de habitación hacia abajo. Conviene no esperar milagros.
🏠 Las llaves de la noticia
- 🔑 Qué te importa: Colonial SFL y Vita Group crean una plataforma de residencias de estudiantes en Madrid con tres activos.
- 💡 Por qué te importa: suman 2.200 camas premium en la capital, un segmento que no compite de tú a tú con el alquiler barato.
- 📊 Apunta estas cifras: 1.000 millones de euros de valor estabilizado, más de 92.000 m² y 2.200 camas; incorporación gradual entre 2026 y 2028.
