Si vendes tu piso de soltero y compras el siguiente con tu pareja, Hacienda solo te va a eximir de tributar por la parte que corresponda a tu porcentaje de titularidad en la nueva casa. No por el 100% del precio, aunque hayas invertido ahí todo el dinero.
La exención por reinversión en vivienda habitual (el beneficio fiscal que te permite no tributar por la ganancia patrimonial cuando vendes tu casa y compras otra) siempre ha tenido trampa. Ahora el Tribunal Económico-Administrativo Central, el TEAC, ha unificado criterio y ha puesto un límite que mucha gente no se esperaba.
Qué dice exactamente el TEAC
El TEAC ha zanjado una duda común. Si vendes una vivienda habitual que era 100% tuya y luego compras una nueva con tu pareja, la exención no se aplica sobre todo lo que pagues por la vivienda. Solo cuenta el importe que realmente te da a ti un derecho de propiedad.
Traducido: si adquieres el 50% de la nueva casa, aplicarás la exención como máximo sobre el 50% del precio. Lo que pagues para financiar la parte de tu pareja no genera ningún beneficio fiscal a tu favor. El tribunal lo dice claro: 'La exención debe tener como límite la parte del precio de la nueva vivienda habitual correspondiente al porcentaje de titularidad en la misma'.
El caso real: vendió el 100% y compró el 50%
El origen es un contribuyente que vendió su anterior vivienda habitual por 217.739,72 euros y adquirió junto a su cónyuge el 50% de una casa en Suances. Ese 50% le costó 170.091,21 euros. Aunque el dinero salió de de la venta, Hacienda no le dejó eximir la totalidad: solo la parte proporcional a lo que compró él.
Si vendes tu piso al 100% y compras el 50% con tu pareja, la exención se queda en ese 50%, por mucho que hayas puesto todo el dinero.
El matiz que más confunde: el TEAC aclara que no importa el porcentaje de titularidad, que tenías en la vivienda anterior. Da igual que fuera 100% tuya. Parece una obviedad, pero no lo es. Lo único que se examina es el importe efectivamente reinvertido en la adquisición de tu derecho de propiedad. Menos reinversión real, menos exención.
Por qué llega en el peor momento (y qué puedes hacer)
No es la primera vez que Hacienda aprieta con los gananciales. En los últimos años el TEAC ha dejado claro que separar bienes privativos y gananciales (los que pasan a ser comunes al 50% dentro del matrimonio) no es un pase libre para repartirse beneficios fiscales. Este criterio va en la misma línea: cada uno tributa según lo que incorpora a su patrimonio.
La lectura práctica es incómoda. Muchas parejas que necesitan dos sueldos para comprar asumen que la exención cubre el precio total de la nueva vivienda si el dinero viene de la venta de una de las dos. Error. Hacienda te puede regularizar la diferencia en una comprobación y girarte intereses de demora. Y la mayoría de las parejas no tiene un borrador de Renta que avise de este límite antes de firmar.
Antes de comprar en pareja con dinero de una venta anterior, haz los números con la regla del porcentaje. Si vendes al 100% y compras al 50%, solo la mitad de tu ganancia queda exenta. El resto tributa como ganancia patrimonial (la diferencia entre lo que pagaste y lo que cobraste). Puedes pedir cita con la AEAT o revisar la Ley del IRPF en el BOE para ver el artículo 38. Y si tienes dudas con el régimen de bienes, mira cómo funciona la sociedad de gananciales.
El criterio ya está unificado y los tribunales económicos lo van a aplicar sin medias tintas. La próxima campaña de la Renta puede traer sorpresas a quienes vendieron en 2025 y compraron en pareja. Si ese es tu caso, revisa el borrador antes de confirmar. No esperes a la notificación. El error típico es creer que el porcentaje anterior te protege. No vale.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? Hacienda limita la exención por reinversión a tu porcentaje de titularidad en la nueva vivienda.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A cualquiera que venda una vivienda 100% suya y compre en pareja, sobre todo en gananciales.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Calcula tu exención con la regla del porcentaje antes de firmar y revisa tu borrador de Renta.
