Reformar un piso de 80 metros en Santiago cuesta de media 47.700 euros. Es la referencia que deja el estudio de precios de octubre de 2026 elaborado por FAKT, plataforma de presupuestos que usan los profesionales de la construcción, y recogido por la base de datos Kuanta: hasta 2.800 euros menos que en A Coruña.
Para quien valora comprar para reformar, la cifra funciona como brújula. No es una tarifa oficial ni un precio cerrado: es una media de mercado que se mueve según el estado del inmueble, la zona, y el alcance de la obra. Vamos por partes.
¿Cuánto cuesta reformar un piso en Santiago, barrio a barrio?
El cálculo parte de un piso tipo de 80 metros cuadrados y de una reforma integral, es decir, la que toca cocina, baño, renovación eléctrica y de fontanería, pavimentos y pintura. El primer escenario es la rúa do Hórreo: edificio con ascensor e instalaciones sin problemas extraordinarios. Con el precio de referencia de 580 euros por metro cuadrado, el presupuesto se queda en 46.400 euros.
Segundo escenario: la rúa do Vilar, en plena zona vieja. Misma superficie, pero edificio antiguo con fontanería y electricidad que piden una intervención más profunda. El recargo por antigüedad y estado eleva la estimación hasta los 47.700 euros.
Tercer supuesto: una vivienda unifamiliar en Aríns. Aquí el acceso directo desde el exterior abarata la logística, pero la cubierta necesita una reparación puntual y ahí el tejado suma unos 2.500 euros. El total se va a 48.900 euros.
Dos pisos con los mismos metros pueden separarse miles de euros en presupuesto: manda el estado de las instalaciones, no la superficie.
Qué encarece de verdad una reforma: instalaciones, accesos y patrimonio
La antigüedad de la fontanería y de la electricidad explica buena parte de la diferencia entre los tres casos. También las reparaciones de tejado, que en un unifamiliar pueden desequilibrar el presupuesto sin que la obra interior cambie.
En la Cidade Histórica hay un extra que no sale en las tablas: restricciones de acceso, características constructivas de los edificios y exigencias de conservación patrimonial. Cuando la obra toca elementos protegidos, el presupuesto se resiente y los plazos se alargan.
Ojo también con los permisos y con la mano de obra. Una reforma integral en un edificio antiguo rara vez se resuelve con una licencia exprés, y el coste de los profesionales no es el mismo en toda España.
Santiago, entre las ciudades más baratas para reformar: el peso de la mano de obra
El estudio compara quince ciudades. San Sebastián encabeza la lista con 58.900 euros por una reforma de 80 metros, seguida de Bilbao (58.500), Barcelona (53.700) y Madrid (53.600). En el otro extremo, Las Palmas de Gran Canaria se queda en 44.250 euros. A Coruña es la séptima más cara y Vigo, la octava.
Uno de los factores que explican la brecha es el coste laboral. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística que maneja Kuanta, la hora efectiva en la construcción cuesta 23,29 euros en Galicia, frente a 25,78 en Madrid y 29,50 en el País Vasco. Hay casi 6 euros de diferencia por hora que acaban notándose en la factura final.
Ahí está la letra pequeña para quien se plantea comprar para reformar: el precio de la obra no depende solo de lo que quieras cambiar, sino de dónde esté el edificio y en qué estado llegue. Un piso de la zona vieja puede salir más barato de compra y más caro de obra.
Lo determinante, en cualquier caso, es el estado de conservación de cada vivienda. Dos pisos de la misma superficie pueden exigir inversiones muy distintas, y en Santiago, con un parque inmobiliario repartido entre el centro histórico y el rural, esa diferencia se nota especialmente.
Si estás valorando una compra con reforma, pide al menos tres presupuestos desglosados y revisa instalaciones y cubierta antes de firmar. El precio medio sirve para hacerte una idea; la cifra real la pone tu piso.
🏠 Las llaves de la noticia
- 🔑 Qué te importa: Reformar un piso de 80 m² en Santiago cuesta de media 47.700 euros, por debajo de Vigo y A Coruña.
- 💡 Por qué te importa: Si compras para reformar, el barrio y el estado de las instalaciones mueven el presupuesto miles de euros.
- 📊 Apunta estas cifras: 46.400 euros en la rúa do Hórreo, 47.700 en la rúa do Vilar y 48.900 en Aríns con tejado. A Coruña, 50.450; Vigo, 50.300.
