2No es solo el 20% de entrada: con impuestos y gastos necesitas casi un 35% del precio al contado
El primer golpe de realidad llega al sumar la letra pequeña de la operación. Las entidades financian como máximo el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación, así que se da por hecho que basta con reunir una entrada del 20%; el problema es que a esa cantidad hay que sumar impuestos y trámites que ninguna hipoteca cubre. En una vivienda de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales oscila entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma, mientras que en obra nueva se abona un 10% de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, de entre el 0,5% y el 1,5%. Por encima quedan notaría (600 a 1.000 euros), registro (400 a 700), gestoría (300 a 500) y tasación (250 a 600). Sumado todo, los gastos de adquisición representan entre un 10% y un 15% del precio, por lo que el desembolso en efectivo exigido se acerca al 30-35% del valor del inmueble: sobre un piso de 200.000 euros son unos 40.000 de entrada más cerca de 24.000 en gastos, unos 64.000 euros al contado antes de recibir las llaves.
Lo más duro es que ni las ayudas públicas pensadas para la generación joven resuelven ese tramo. La línea de avales del ICO permite financiar hasta el 100% del valor de tasación a menores de 36 años —el Estado avala hasta un 20% del préstamo, o un 25% si la vivienda tiene buena calificación energética—, pero el aval cubre la entrada, no los impuestos ni los gastos: el comprador debe seguir aportando de su bolsillo ese 10-15% adicional. Las bonificaciones de ITP para menores de 35 años que aplican varias comunidades aligeran la factura, pero no tocan el grueso, que en obra nueva supone el IVA del 10%. Así, quien compra su primera casa tiene que reunir en efectivo una suma que no puede financiarse mientras continúa pagando un alquiler mes a mes. Ese doble esfuerzo de ahorro, más que el precio en sí, explica que la edad media para dar el paso con hipoteca ya ronde los cuarenta y un años.
