Si tienes más de 65 años y una vivienda en propiedad, la hipoteca inversa vuelve al foco del Banco de España. El supervisor ha reunido a bancos, aseguradoras, asociaciones de consumidores y notarios para entender por qué este producto, pensado para complementar la pensión con el valor de la vivienda, apenas despega en el mercado español.
Según ha confirmado la institución al diario económico elEconomista, se trata de un 'marco de diálogo habitual para entender la evolución del mercado y los diferentes productos'. En la práctica, el Banco de España busca que los jubilados puedan monetizar su vivienda para atender gastos como los cuidados de larga duración.
El producto no es nuevo, pero sigue siendo residual. La hipoteca inversa permite recibir una una renta mensual o un pago único a cambio de acumular una deuda garantizada por la vivienda. Cuando vence, normalmente al fallecer el titular, los herederos deciden si pagan la deuda para quedarse con el inmueble o renuncian a él. Los intereses, eso sí, van sumando a la deuda.
Qué es la hipoteca inversa y a quién afecta
Básicamente, es un préstamo para mayores de 65 años con vivienda en propiedad. El titular no vende su casa, y puede seguir viviendo en ella, pero recibe dinero ahora y la deuda queda respaldada por el inmueble.
Está dirigida sobre todo a jubilados: más del 90% de los mayores de 65 años en España lo son, y acumulan unos 980.000 millones de euros en patrimonio inmobiliario, siete veces más que el dinero guardado en planes de pensiones, según el último informe de Óptima Mayores.
La idea tiene lógica: la vivienda es un activo parado y la hipoteca inversa permite convertirlo en ingresos. En países como Estados Unidos, Reino Unido o Australia está mucho más extendida. En España, sin embargo, apenas se formalizan un puñado de operaciones cada mes.
Por qué apenas suma 205 operaciones en 2026
Los datos del Consejo General del Notariado sitúan el mercado en cifras muy pequeñas: 205 hipotecas inversas autorizadas en lo que va de 2026, frente a las 499 de 2025, las 306 de 2024 y las 409 de 2023. El mejor año de la serie sigue siendo 2009, con 780 operaciones. Una comparación ayuda a dimensionar: España registra 48 operaciones por cada millón de personas mayores, mientras el mercado británico supera las 50.000 anuales, según los datos recogidos por el sector.
Convertir la vivienda en ingresos solo compensa si entiendes bien el coste final de la deuda y lo que pueden asumir tus herederos.
El ligero repunte de 2025 se explica, en gran parte, por la alianza entre Santander y Mapfre, que formalizaron 265 hipotecas y elevaron el gasto en publicidad hasta los 534.000 euros. CaixaBank mantiene un piloto desde 2019 que reactivó en mayo de 2025, mientras EBN y Caser tienen sus propios formatos. Aun así, la oferta sigue sin despegar.
Por eso el Banco de España ha llamado a las partes. En la ronda han participado entidades activas, asociaciones de consumidores, asesores independientes, notarios y administraciones concernidas. El supervisor considera que existen dos condiciones clave para la expansión: una alta proporción de viviendas en propiedad entre las personas mayores y una elevada esperanza de vida. Puedes consultar su posición en la web del Banco de España.
La industria, sin embargo, pide reglas más claras. Antonio Huertas, presidente de Mapfre, pidió una regulación más definida, mientras el director general de VidaCaixa, Javier Valle, reclamó un código de buenas prácticas 'cuanto antes' para dar más claridad al cliente y comodidad a las entidades.
Los riesgos que debes vigilar antes de firmar
El principal freno y el principal riesgo coinciden: el coste compuesto. La asociación de consumidores Asufin advierte del efecto bola de nieve: los intereses generados se suman a la deuda y también generan nuevos intereses. Según sus cálculos, los intereses capitalizados pueden llegar a representar el 60% de la deuda final, y cuanto más vive el titular más crece la deuda.
El impacto sobre los herederos es otro punto sensible. Al vencimiento, la familia puede pagar la deuda para conservar la vivienda o renunciar a ella. La deuda crece con los intereses y reduce el valor que finalmente llega a los hijos. Asufin recuerda que la falta de confianza y el historial de quejas aumentan los frenos en la contratación.
Si estás valorando esta opción, pide una simulación por escrito a la entidad y compara ofertas. También conviene hablar con los herederos y consultar con una asociación de consumidores o un asesor independiente antes de firmar.
🛒 La ficha de consumo
- ⚠️ Problema: La hipoteca inversa no despega y suma 205 operaciones en 2026.
- 💸 Posibles consecuencias: La deuda crece con los intereses y reduce la herencia disponible.
- ✅ Consejos para solucionarlo: Pide simulaciones por escrito y compara antes de firmar.
- 🏁 Resultado final: Solo conviene si entiendes el coste total y el impacto familiar.
