El decreto de vivienda entra en vigor mañana: sin causa acreditable, tu alquiler de temporada pasa a ser de vivienda habitual, con cinco años de plazo.
El Real Decreto-ley 26/2026 se publicó este miércoles en el BOE y se aplica desde el jueves 1 de octubre. Ojo: el texto aún no es definitivo, porque pasa por convalidación (el visto bueno que necesita todo decreto-ley para seguir vivo) en el Pleno extraordinario del viernes 2. Si no saca los votos, decae; mientras, se aplica igual.
Qué cambia exactamente a partir del 1 de octubre
La clave está en quién demuestra qué. Hasta ahora bastaba con etiquetar el contrato como 'de temporada' para que lo fuera. Con el decreto, la carga de la prueba es del casero: si el contrato no recoge de forma expresa la causa de temporalidad, o esa causa no es real ni acreditable, pierde su naturaleza temporal.
¿Y qué implica eso? Que pasa a regirse por las normas del alquiler habitual, con efectos retroactivos desde la firma. En la práctica: cinco años de plazo mínimo (siete si el dueño es una empresa) y prórrogas incluidas.
La duración no puede pasar de 12 meses y tiene que superar los 31 días. Llega además un candado antiabuso: si entre las mismas partes y sobre la misma vivienda se encadenan más de dos contratos temporales, el primero se considera alquiler habitual. Se acabó renovar cada curso para no firmar nunca un contrato de larga duración.
El precio también queda atado. Si se suceden contratos temporales sobre la misma vivienda, la renta no podrá subir más que el porcentaje del IRAV (el índice con el que se actualizan las rentas cada año). En zonas de mercado residencial tensionado (las áreas donde la ley permite topar el precio), el alquiler temporal asume los mismos límites que el habitual. Y la garantía extra que puede pedir el casero (el aval que va más allá de la fianza) baja a una mensualidad.
La prueba ya no la tiene el inquilino: si el casero no acredita por qué alquila solo unos meses, el contrato se convierte en una vivienda estable.
Pasado un mes desde la firma, el inquilino puede desistir con diez días de preaviso y sin indemnización. Y el propietario asume la conservación de la vivienda, incluidas las reparaciones por desgaste normal: si le avisas de un problema, tiene cinco días hábiles para responder.
Habitaciones, pisos turísticos y plataformas
Por primera vez, el alquiler de habitaciones entra en la Ley de Arrendamientos Urbanos (la LAU) y sale del Código Civil. Eso implica fianza, garantías y topes de precio en zonas tensionadas. Y un límite que muchos llevaban años pidiendo: la suma no puede superar la renta de la vivienda completa.
El alquiler turístico tiene dos fechas en rojo. Desde el 1 de diciembre de 2026, los pisos amueblados alquilados por 30 noches o menos, si no son la residencia habitual del dueño, pierden la exención de IVA y pasan a tributar al 10%. Y en municipios declarados zona tensionada, el ayuntamiento podrá aplicar un recargo en el IBI de hasta el 50%; del 100% para quien tenga dos o más viviendas turísticas y del 150% a partir de cuatro.
Las plataformas se juegan hasta un millón de euros. No enviar cada mes o cada trimestre los datos a la Ventanilla Única Digital (el registro estatal de arrendamientos de corta estancia) es infracción muy grave: hasta 1.000.000 de euros o el 2% del negocio anual global. Enviar datos incompletos, hasta 500.000. Y no estar conectado, hasta 100.000.
Lo que el decreto deja abierto
La ley estatal de vivienda de 2023 ya intentó poner coto al alquiler de temporada, pero el agujero siguió ahí: ese contrato ha servido para esquivar los topes del alquiler habitual y las prórrogas obligatorias. El decreto tapa la puerta principal al poner la prueba en el casero. Para quien firma, es un avance de verdad.
Ahora bien, no resuelve todo. Incluye una salvaguarda para las comunidades autónomas —Cataluña aparece citada de forma expresa—, así que la aplicación real dependerá de cada territorio. Y hay voces del sector que avisan del efecto contrario: José Ramón Zurdo, de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), cree que el mes para desistir, y el tope de 12 meses son plazos demasiado cortos para el propietario.
Lo que toca mirar esta semana es el Pleno del Congreso del viernes. Y si tienes un contrato de temporada firmado antes del 1 de octubre, revisa la letra pequeña: sigue con las reglas antiguas hasta que venza, pero sin prórroga posible. Las renovaciones ya entran en el régimen nuevo.
📅 Dónde y cuándo
- Plazo: Entrada en vigor el 01/10/2026; convalidación en el Congreso el 02/10/2026; IVA turístico desde el 01/12/2026.
- Quién puede pedirlo: Nadie: no hay solicitud, se aplica de oficio a los contratos de temporada y de habitaciones firmados desde el 1 de octubre.
- Cuánto: Sin coste para el inquilino. La garantía extra que puede exigir el casero baja a una mensualidad.
- Dónde se solicita: En ningún sitio. Las plataformas declaran en la Ventanilla Única Digital y el texto íntegro se consulta en el BOE.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? Si tu casero no acredita la causa, tu alquiler de temporada pasa a ser de vivienda habitual con cinco años.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A quien alquila por meses o por habitaciones y a los pequeños propietarios; la aplicación depende de cada comunidad autónoma.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Revisa si tu contrato recoge la causa de temporalidad y sigue la convalidación del decreto en el Congreso este viernes.
