3Subidas de renta por encima del límite legal
El artículo 18 de la LAU solo permite tocar la renta una vez al año y, además, únicamente si el contrato recoge un pacto expreso de actualización: sin esa cláusula, el precio queda congelado. La trampa aparece cuando la revisión se redacta remitiendo al IPC o a cualquier índice que supere el techo legal. Para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, el límite es el IRAV, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda que definió el INE por resolución de 18 de diciembre de 2024, vigente desde el 1 de enero de 2025 y cuyo primer valor fue del 2,2%. El IRAV equivale al menor de tres indicadores: la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y la tasa anual media ajustada. Antes, el tope extraordinario fue del 2% en 2023 y del 3% en 2024.
El artículo 6 de la LAU declara nulas las estipulaciones que perjudiquen al arrendatario, de modo que una subida por encima del tope se tiene por no puesta y no hay obligación de aceptarla. En zonas de mercado residencial tensionado el cerco se estrecha: la renta inicial no puede superar la última del contrato anterior (artículo 17.6) y, si el casero es gran tenedor, tampoco el máximo que arroje el sistema estatal de índices de precios (artículo 17.7), prevaleciendo el menor de ambos. Solo caben subidas adicionales de hasta el 10% en supuestos tasados —rehabilitación, eficiencia energética, accesibilidad o contrato de diez años o más— y nunca acumulables. En Cataluña, el Decreto-ley 6/2024 tipifica como infracción, leve, grave o muy grave según el exceso, cobrar por encima del máximo permitido.
