2Contrato de un año con renuncia a las prórrogas
Un contrato de doce meses que obliga al inquilino a renunciar por adelantado a las prórrogas es ilegal de raíz. El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija una duración mínima de cinco años cuando el casero es una persona física y de siete cuando es una jurídica: si el contrato se firma por un año, llegado el vencimiento se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo, salvo que sea el propio arrendatario quien comunique su voluntad de no renovar con al menos 30 días de antelación. El arrendador no puede decidir por él ni forzarle a firmar de antemano que se marchará. El artículo 6 de la LAU zanja la cuestión: son nulas y se tienen por no puestas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas del título II, entre ellas las relativas a la duración mínima y a las prórrogas. La estipulación no existe a efectos legales y el contrato sigue prorrogándose.
La jurisprudencia lo ha confirmado con casos concretos. La Audiencia Provincial de Madrid anuló en una sentencia de 2 de julio de 2026 la cláusula de un contrato de un año en Fuenlabrada por la que la inquilina se comprometía a irse sin indemnización si la propietaria vendía la vivienda, renunciando así a la prórroga legal. El tribunal recordó que la protección temporal del alquiler es indisponible y no puede suprimirse por acuerdo de las partes, aunque se firmara con pleno conocimiento de causa. La clave está en el momento: el inquilino puede decidir no renovar cuando llega el vencimiento, pero no renunciar de antemano al derecho. La única vía para excluir la prórroga es que el arrendador haga constar en el contrato una necesidad concreta de ocupar la vivienda antes del quinto año; las fórmulas genéricas se consideran nulas.
