Si estás pensando en comprar un piso en Barcelona, probablemente hayas oído que los fondos de inversión se están quedando con todo. El informe de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, basado en datos del Portal Estadístico del Notariado, pinta un escenario muy distinto: solo el 13% de las compraventas del año 2025 las firmaron empresas o personas jurídicas. La inmensa mayoría, el 87%, fueron operaciones entre particulares. Un dato que te da una perspectiva más realista del mercado que rodea a tu futura vivienda.
Este análisis desmonta el mito de que las grandes corporaciones dominan el mercado inmobiliario de la capital catalana. Eso sí, aunque su peso es minoritario, las empresas se concentran en determinadas zonas que conviene conocer si quieres negociar con ventaja.
El 13% que cambia la percepción: la mayoría de las compras las hacen particulares
Según el estudio, las personas físicas realizaron el 87% de las compraventas en Barcelona durante 2025, mientras que las personas jurídicas representaron el 13% restante. Esto incluye tanto a sociedades de inversión como a cualquier entidad legal. La imagen de un mercado copado por fondos no se sostiene con los números, aunque la presión de la demanda en el centro urbano sí que muestra un escenario distinto.
La semana pasada, el Parlament dio luz verde a tramitar de manera urgente una restricción a la compra de viviendas en zonas tensionadas si no es para residir o alquilar, precisamente para frenar la especulación. Pero, a la luz de estos datos, la mayoría de las transacciones siguen estando protagonizadas por compradores y vendedores de a pie.
Dónde compran las empresas: los códigos postales con más peso (y menos)
El peso de las personas jurídicas se dispara en ciertas áreas del centro de la ciudad. En el código postal 08008, que abarca la Dreta de l’Eixample y l’Antiga Esquerra de l’Eixample, las empresas protagonizaron el 42,3% de las operaciones. Le siguen el 08007 (Paseo de Gràcia y Rambla de Catalunya) con un 38% y el 08010 (cerca de Tetuan y Urquinaona) con una tercera parte. En el Barri Gòtic (08002), los fondos firmaron el 31% de las compraventas.
Por el contrario, en barrios como la Marina del Port y la Marina del Prat Vermell, en Sants-Montjuïc, la presencia de empresas no llega al 5%. Si tu presupuesto es ajustado y prefieres alejarte de la presión inversora, estas zonas periféricas ofrecen un mercado mucho más dominado por particulares.
¿Quién compra vivienda en Barcelona? Españoles e italianos lideran
El informe también perfila quién está detrás de cada compra. El 68% de los adquirentes son españoles. Los extranjeros representan el 32%, aunque la inmensa mayoría de ellos (27 puntos) son extranjeros que ya residen en la ciudad. Solo un 5% corresponde a no residentes, lo que matiza el debate sobre la demanda foránea.
Entre los extranjeros, los italianos son los más activos, con un 6,5% del total de compradores. Se trata de la comunidad extranjera más numerosa en Barcelona, con más de 54.000 empadronados. A continuación, franceses (3,9%), chinos (2,9%), estadounidenses (1,7%) y alemanes (1,7%). Por cierto, estas nacionalidades no coinciden con las más comunes entre los residentes extranjeros en la ciudad, ya que colombianos, pakistaníes, peruanos o marroquíes tienen muy poca presencia compradora. Los autores del informe apuntan a que estos colectivos acceden más al alquiler.
Saber que solo el 13% de las compras en Barcelona las firman empresas te da una perspectiva más realista del mercado: la mayoría de los vendedores y compradores son personas como tú.
Los pisos más baratos suben un 90%: el dato que más afecta al primer comprador
La evolución de los precios quizá sea el dato más doloroso para quien busca su primera vivienda. El 20% de las viviendas más baratas (primer quintil) pasó de un precio medio de 100.000 euros en 2015 a 190.000 euros en 2025, un incremento del 90%. En cambio, las viviendas más caras (cuarto quintil más alto) subieron un 62,6% en el mismo período. Los tramos intermedios se encarecieron un 77,6% y un 74,4%, respectivamente. Esto significa que las opciones más asequibles se han encarecido el doble que en 2015, reduciendo todavía más el margen de maniobra de los compradores con menos recursos.
Así, la brecha se agranda: un piso que antes podía ser la llave para entrar en el mercado hoy cuesta casi el doble. De ahí que muchos potenciales compradores tengan que replantearse la zona o el tipo de vivienda a la que aspiran.
Más del 89% de las viviendas, en manos de pequeños propietarios
Otro mito que el informe pone en cuarentena es el dominio de los grandes tenedores. El 63,1% de las viviendas de Barcelona pertenece a propietarios con un solo inmueble; otro 26,3% está en manos de quienes tienen entre dos y cinco pisos. En conjunto, el 89,4% del parque residencial es de pequeños propietarios con cinco viviendas o menos. Los que acumulan más de cien inmuebles apenas controlan el 2,6% del total. Los autores del estudio defienden que los grandes tenedores tienen una “presencia limitada” en la estructura global del mercado.
Este reparto tiene implicaciones directas para el comprador: negociar con un pequeño propietario suele ser más flexible que con una sociedad, y las posibilidades de obtener financiación puente o condiciones más cercanas son mayores.
Qué significa todo esto para ti como comprador (o vendedor)
Con esta radiografía en la mano, tu propia búsqueda de piso en Barcelona se puede afrontar con más criterio. Si compites en barrios céntricos, ten claro que las empresas sí son un actor relevante, pero en el resto de la ciudad el mercado sigue dominado por personas físicas. Eso te da margen para negociar, especialmente si el vendedor es un particular con una sola propiedad.
Además, si tu presupuesto es limitado, los números muestran que los pisos más baratos son los que más se han revalorizado, por lo que puede que encuentres mejores oportunidades relativas subiendo un escalón de precio. Y si eres vendedor, saber que la demanda extranjera no residente es marginal te ayuda a calibrar tu estrategia de venta.
🛒 La ficha de consumo
- ⚠️ Problema: El comprador particular siente que los fondos acaparan el mercado.
- 💸 Posibles consecuencias: Percepción exagerada que puede llevar a decisiones apresuradas o a pagar de más.
- ✅ Consejos para solucionarlo: Infórmate con datos oficiales, identifica las zonas con baja presencia empresarial y negocia con confianza.
- 🏁 Resultado final: Comprar con conocimiento real del mercado puede traducirse en un ahorro significativo y menor estrés.
