El mercado inmobiliario español atraviesa un momento crítico, el precio de la casa o vivienda libre se disparó un 12,7% en el segundo trimestre de 2025, el mayor incremento en 18 años, y ya supera los niveles registrados durante la burbuja inmobiliaria. Según los últimos datos del INE, la vivienda de segunda mano ha sido la que más ha impulsado esta subida, con un alza del 12,8%, mientras que la nueva creció un 12,1%.
Todas las comunidades autónomas han registrado aumentos de dos dígitos, destacando Murcia (+14,6%), Aragón y La Rioja (+13,7%) y Andalucía (+13,6%). El déficit de oferta se ha convertido en el principal motor de este encarecimiento. Entre 2021 y 2024 España dejó de construir más de 750.000 viviendas necesarias para cubrir la formación de nuevos hogares, lo que explica cerca del 40% del aumento de precios, según CaixaBank Research.
A esta escasez se suma la presión de la demanda interna y el récord de compras de extranjeros, que representan ya casi una de cada cinco operaciones. Con este escenario crítico al que se enfrenta España actualmente, expertos advierten que la tensión en los precios se mantendrá en los próximos años, dificultando cada vez más el acceso a la vivienda, especialmente para jóvenes y familias con rentas medias.
Murcia, Aragón y Andalucía lideran las subidas de los precios de las casas con incrementos de hasta el 14,6% en apenas un año
El último informe sobre el mercado de la vivienda confirma lo que muchos compradores ya sospechaban, los precios se han disparado en varias comunidades autónomas hasta niveles propios de la burbuja inmobiliaria de hace más de una década. Murcia, Aragón y Andalucía se colocan a la cabeza con incrementos de hasta el 14,6% en apenas doce meses, lo que refleja la intensidad del repunte y el ritmo imparable con el que se encarece el acceso a una casa en estas regiones.
Este crecimiento no es aislado ni coyuntural, como podría pensar cualquier persona al ver las cifras. Se trata de un fenómeno sostenido que responde a la presión de la demanda y a la falta de vivienda disponible, siendo este último el factor que más ha incidido en el incremento en los últimos años, especialmente en zonas urbanas y costeras. La consecuencia inmediata es que las familias que buscan comprar se enfrentan a precios récord que superan, en algunos casos, las posibilidades de endeudamiento razonable.
La falta de oferta y la presión de compradores extranjeros disparan el mercado y encarecen aún más las casas usadas
La escasez de obra nueva en el mercado inmobiliario español se ha convertido en uno de los principales motores de la subida de precios, junto a la demanda creciente que se ha desatado en los últimos años, una demanda interna a la que debemos añadir la demanda externa.
Y es que al no existir un volumen suficiente de nuevas promociones, la demanda se concentra en la vivienda usada, que registra incrementos continuos en prácticamente todo el territorio. A esta dinámica se suma el interés de compradores extranjeros, especialmente en las zonas costeras y en grandes capitales, lo que intensifica aún más la competencia, ya que los precios suben y el acceso se limita a los grandes capitales.
La combinación de estos factores crea un cóctel difícil de asumir para el comprador nacional. El capital extranjero, que en muchos casos adquiere inmuebles al contado, desplaza a quienes dependen de la financiación bancaria. Así, la vivienda usada deja de ser la opción más accesible para convertirse en un producto cada vez más exclusivo, con precios que baten máximos históricos.
Expertos alertan: los jóvenes y familias con rentas medias son los más golpeados por la escalada de precios de las casas
Los analistas coinciden en que la actual escalada de precios golpea con especial dureza a los jóvenes y a las familias con rentas medias y en el peor de los casos, familias que se encuentran en situación de vulnerabilidad. La dificultad para ahorrar lo suficiente para la entrada de una vivienda, sumada a unos salarios que crecen a un ritmo mucho más lento que el coste de los inmuebles, bloquea las posibilidades de acceder a una hipoteca en condiciones razonables. La consecuencia es clara, se amplía la brecha generacional y social en el acceso a la vivienda.
Los expertos advierten, además, de que este escenario no solo afecta a quienes buscan comprar por primera vez. Muchas familias que necesitan mudarse a una vivienda más grande o cambiar de zona por cuestiones laborales también se ven atrapadas en un mercado que apenas ofrece alternativas. La falta de soluciones estructurales alimenta el riesgo de exclusión residencial y convierte la vivienda en uno de los principales problemas económicos del país.
