Si Hacienda ha revisado la tasación de tu vivienda para cobrarte un impuesto, esta sentencia del Supremo te interesa. El Tribunal Supremo ha rechazado que la Agencia Tributaria pueda valorar un inmueble mirando solo el catastro, las imágenes de Google Maps o las fotografías aéreas: el perito debe examinar el inmueble por dentro.
La resolución, adelantada por Efe, no es un detalle menor. En la práctica, algunos informes periciales daban por bueno el exterior del edificio y cerraban la valoración con datos catastrales y ortofotografías. El Supremo dice que eso, por sí solo, no basta para fijar el valor real de una vivienda a efectos fiscales.
Qué ha decidido el Supremo con la tasación de Hacienda
El caso que ha llegado al alto tribunal es el de un inmueble cuya tasación revisó Hacienda con un informe pericial elaborado a partir del Catastro, las ortofotografías aéreas del Instituto Geográfico Nacional, del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea y de Google Maps España. En ese informe, el perito llegó a afirmar que la visita personal al inmueble resultaba innecesaria.
El Supremo ha anulado ese planteamiento y, con él, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura de 2024 que lo avalaba. La valoración de un inmueble debe ser individualizada y, como regla general, exige que el perito haga una inspección personal, directa y presencial, tanto del exterior como del interior del inmueble.
¿Y qué se ve ahí dentro que no se vea en una foto aérea? Bastante, según la Sala: la superficie y la distribución reales, el estado de conservación y de construcción, la calidad de los materiales, las características concretas del inmueble y hasta la existencia de servidumbres visibles. Son circunstancias que pesan en el valor y que una ortofotografía no puede acreditar.
Una valoración fiscal que no ha mirado el interior del inmueble difícilmente puede explicar de dónde sale el valor que se acaba pagando.
La puerta no queda cerrada del todo. Los magistrados admiten que, en circunstancias muy concretas, pueda prescindirse de la inspección presencial. Eso sí, Hacienda debe justificar por qué no visita el inmueble en el propio informe pericial, con una explicación individualizada, racional y suficiente, apoyada en datos objetivos y documentados en el expediente.
Y no vale un argumento genérico. El informe tiene que explicar también por qué las fuentes elegidas (catastro, fotografías, cartografía) permiten conocer las características relevantes del inmueble sin pisarlo. Los datos catastrales y las imágenes aportan información útil, pero no garantizan una valoración individualizada, insiste la Sala.
El resumen, en palabras del propio tribunal: es Hacienda la que debe fundamentar adecuadamente el valor que utiliza para liquidar el impuesto. La obligación de motivar recae sobre la Administración, no sobre el propietario que recibe la factura.
¿A quién afecta y cómo se valora ahora un inmueble?
Afecta a cualquier contribuyente que reciba una liquidación en la que Hacienda haya corregido el valor del inmueble con un informe pericial. También a quienes tengan un procedimiento abierto con esa misma base. El criterio del Supremo marca doctrina: si el perito no ha entrado en la vivienda y no hay justificación individualizada, la valoración queda muy debilitada.
Conviene separar conceptos para no liarse. Una cosa es la tasación pericial con la que se comprueba el valor de un bien y otra el valor de referencia del catastro, otra de las referencias que maneja la Agencia Tributaria en los impuestos sobre inmuebles. El fallo no cambia el catastro: cambia cómo se puede sostener una valoración pericial.
Hay un matiz que conviene tener presente. La sentencia no prohíbe usar catastro, ortofotos o mapas: lo que prohíbe es que esas herramientas sustituyan la inspección sin explicar por qué. La motivación es la clave del asunto y, si falta, el informe pierde fuerza frente a una reclamación.
Qué puedes hacer si crees que la valoración no es correcta
Primer paso: leer con calma la notificación y el informe pericial que la acompaña. Busca si consta la visita al inmueble, si se detalla el interior y, en caso de que no la haya habido, si existe una justificación concreta, con datos y documentos. Si esa explicación no aparece, tienes argumentos.
Segundo paso: presentar alegaciones por la vía que indique la propia notificación y dentro del plazo que figure en ella. Después se abre la puerta del recurso de reposición o de la reclamación económico-administrativa, según el caso. Los plazos son estrictos y conviene no dejarlos pasar.
Tercer paso: reunir pruebas propias. Un informe de un perito que sí haya visitado la vivienda, fotografías del estado real, la escritura y los datos de la superficie construida ayudan a sostener la discrepancia. Y guarda el el informe de Hacienda tal y como lo recibiste: es la pieza clave.
Y si el importe es alto o el procedimiento se complica, pide ayuda. Las asociaciones de consumidores y los servicios de consumo de tu comunidad informan sobre los derechos generales; para el caso concreto, lo prudente es consultar a un profesional especializado en derecho tributario.
La sentencia, eso sí, no resuelve por sí sola cada expediente. Lo que hace es fijar un estándar exigente: quien valore un inmueble a efectos fiscales debe poder explicar cómo lo ha hecho y, como regla general, haberlo visto por dentro. Las resoluciones del Supremo pueden consultarse a través de el Poder Judicial.
🛒 La ficha de consumo
- ⚠️ Problema: Hacienda valoró inmuebles con catastro y fotos aéreas sin que el perito entrara en la vivienda.
- 💸 Posibles consecuencias: Una liquidación de impuestos más alta de lo que corresponde si el informe no está motivado.
- ✅ Consejos para solucionarlo: Revisa el informe pericial, comprueba si justifica la no visita y presenta alegaciones en plazo.
- 🏁 Resultado final: El Supremo exige inspección presencial salvo justificación individualizada y documentada.
