Rebajar la renta al renovar ya tiene premio fiscal: hasta el 100% de reducción en el IRPF para el casero que cumpla las condiciones.
A ver, vamos al grano. El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre y en vigor desde el día 8. La lógica es sencilla: si el propietario baja el precio al firmar un contrato nuevo, Hacienda le perdona parte de lo que le tocaría pagar por los ingresos del alquiler. Si la rebaja supera el 5%, la reducción puede llegar al 100%.
Cuánto se ahorra el casero (y cuánto tiene que bajar la renta)
El máximo del 100% no cae solo. Para llegar ahí hay que cumplir tres cosas a la vez: rebajar la renta más de un 5% respecto al contrato anterior, no tener la consideración de gran tenedor (no acumular viviendas por encima del umbral que fija la ley) y firmar un contrato nuevo con el mismo inquilino una vez agotado el plazo mínimo de cinco años o sus prórrogas legales.
Hay una segunda vía. Si el casero firma con otra persona distinta, también puede alcanzar el 100%, pero con una condición extra: además de bajar más del 5%, el precio tiene que quedar por debajo del límite que marca el sistema de índices de referencia del alquiler (el mecanismo oficial de precios de referencia por zona).
Y ojo, que la horquilla es amplia. La norma contempla también reducciones del 95%, 90%, 85% y 70%, que se aplican según las condiciones de cada contrato. Dos de las que más pesan: que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado (las áreas donde la ley permite topar la renta), o que el inquilino tenga entre 18 y 35 años.
La letra pequeña deja claro quién manda en la negociación: quien quiera el 100% tiene que rebajar más de un 5% y no ser gran tenedor.
El mensaje para quien esté pensando en subir el precio es el contrario. Mantener la cuota al renovar da derecho a una reducción del 50%. Subirla deja al propietario en porcentajes de entre el 15% y el 40%, en función de cuánto incremente la renta.
Quién gana y quién se queda fuera
Vamos por partes. El incentivo está pensado para el pequeño propietario, no para el fondo. Los grandes tenedores quedan fuera del 100%: la norma lo pone como condición expresa. Son, además, los que tienen menos margen para mover precios sin que les cambie el negocio.
Para el inquilino la lectura es otra. Tener entre 18 y 35 años o vivir en una zona tensionada pasa a ser argumento de negociación: no obliga al casero a nada, pero cambia su cálculo. Si renueva contigo bajando el precio, paga menos a Hacienda. Si te cambia por otro inquilino, tiene que bajar todavía más para rascar el 100%.
El calendario importa. Aunque el decreto ya está en vigor, los contratos anteriores al 1 de diciembre conservan el régimen previo. Los porcentajes nuevos se aplican, con carácter general, a los contratos que se firmen a partir de esa fecha.
Lo que la norma no resuelve
Aquí viene lo importante. Esto es un incentivo, no una obligación. Nadie puede forzar a un casero a bajar el alquiler, y la rebaja fiscal solo compensa si el ahorro en el IRPF le sale a cuenta frente a lo que deja de ingresar cada mes. La cuenta no es trivial: renunciar a un 5% de renta durante años son miles de euros, y lo que se ahorra en impuestos depende de su tramo. Para muchos, no saldrá.
Tampoco es una idea nueva. La ley de vivienda de 2023 ya había ligado algunas bonificaciones fiscales a rebajar la renta en zonas tensionadas. Lo que hace este decreto es llevar el incentivo hasta el 100% y abrirlo también a viviendas fuera de esas áreas. El mismo truco: premiar al que baja el precio en vez de obligarle.
Queda un detalle que puede cambiarlo todo: el decreto todavía tiene que convalidarse en el Parlamento. Si no sale adelante, los porcentajes nuevos se caen. Mientras tanto, lo útil es esto: si estás cerca de cumplir los cinco años de contrato y tu casero habla de subirte la renta, ponle la norma encima de la mesa. Los números convencen más que una discusión.
📅 Dónde y cuándo
- Plazo: el decreto está en vigor desde el 08/10/2026; los contratos firmados antes del 01/12/2026 mantienen el régimen anterior.
- Quién puede pedirlo: propietarios que no sean grandes tenedores y rebajen la renta más de un 5% al firmar un nuevo contrato.
- Cuánto: reducción de hasta el 100% en el IRPF; del 50% si mantiene el precio y de entre el 15% y el 40% si lo sube.
- Dónde se solicita: no hay solicitud aparte, se aplica en la declaración de la renta; el texto está publicado en el BOE.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? El casero que rebaje más de un 5% el alquiler al renovar puede recortar hasta el 100% su factura en el IRPF.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A propietarios que no sean grandes tenedores y a inquilinos con contrato a punto de renovarse, sobre todo menores de 35 años.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Si te toca renovar a partir del 1 de diciembre, negocia la bajada con el ahorro fiscal del casero como argumento.
