Densificar ciudades ya no es solo una idea de manual: arquitectos, promotores e inversores buscan cómo ganar vivienda en altura. El marco fue el Meridiana Meetup – Mipim, celebrado el 15 de octubre en las oficinas de Pérez-Llorca, en Madrid, bajo el título 'Densificar la ciudad'.
El Meridiana Meetup – Mipim reunió a arquitectos, promotores e inversores en Madrid con un diagnóstico compartido: falta vivienda, escasea el suelo y crecer no puede hacerse a costa de la calidad urbana. La jornada se dividió en dos conversaciones, una sobre arquitectura y ciudad compacta y otra abierta bajo la pregunta 'Más densidad, ¿mejor ciudad?'.
¿Qué significa densificar una ciudad y por qué se ha vuelto urgente?
Lo primero que tienes que saber es que densidad no equivale a apilar pisos sin más. Se mide en viviendas por hectárea, sí, pero se juzga por la vida que cabe alrededor: comercios, servicios, transporte público y espacio público de calidad.
José Sanz Gorordo (Batlleroig) lo resumió así: 'La densidad no es solamente un número de viviendas por hectárea; está muy relacionada con la intensidad de vida que puede acoger un lugar'. En la misma mesa, César Frías (Morph) defendió la ciudad compacta: 'Una ciudad densa hace que los negocios sean viables, que esté llena de servicios y que el transporte público sea viable y accesible'.
Ojo con esto: el debate no fue solo de alturas. También se habló de revisar modelos de baja densidad que, según Frías, ya no responden a las necesidades actuales, y de regenerar tejidos urbanos existentes. Cada barrio exige su propia estrategia, no una receta única.
Más pisos en altura y suelo reaprovechado: de dónde sale la vivienda que falta
El segundo protagonista tiene nombre técnico: la edificabilidad, es decir, los metros cuadrados que la norma permite levantar en una parcela concreta. Miguel Díaz Batanero (Metrovacesa) defendió que una densidad adecuada equilibra la viabilidad del proyecto con las necesidades públicas: más densidad permite financiar más vivienda asequible.
Construir en altura y reaprovechar suelo solo suma vivienda si el planeamiento lo permite, y ahí los plazos se cuentan en años, no en meses.
Mariano Fuentes (Piperty) puso sobre la mesa los mecanismos para trasladar edificabilidad no consumida hacia parcelas capaces de absorberla, una vía para generar vivienda y activar rehabilitaciones con infraestructuras que ya existen. Lo dijo sin rodeos: 'No hay ningún elemento más potente para transformar una ciudad que la iniciativa privada; lo que tiene que poner la administración son los mecanismos y los resortes para que podamos tirar del carro'.
José María Ezquiaga (Ezquiaga Arquitectura Sociedad y Territorio) puso el freno a la euforia regeneradora: 'Hay que intensificar y regenerar, pero eso no va a generar el stock de vivienda que necesitamos. Hay que construir, construir y construir'.
Desde el living, Javier Braza (Lagoom Living REIM) ató la densidad a los hogares reales: pisos más compactos, sí, pero con habitabilidad. La densidad es hoy una necesidad social, dijo, porque la gente está sin viviendas. Y Fernando Sánchez-Junco (Marquee Capital) añadió la letra pequeña: 'Lo que hace falta es materia prima: suelo disponible y certidumbre en los plazos'.
La mayoría de los participantes coincidieron en una idea: no se trata de añadir edificabilidad sin orden, sino de coordinar vivienda, infraestructuras, servicios e inversión en cada zona de la ciudad.
Lo que falta: acuerdos, plazos y una cifra sobre la mesa
El diagnóstico es difícil de discutir: hay demanda de vivienda, el suelo escasea y crecer en extensión ya no es la respuesta. La parte incómoda llega con el cómo. La densificación urbana depende del planeamiento de cada municipio, y en España eso pasa por los planes generales y por las competencias de comunidades autónomas y ayuntamientos, mientras que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana marca las líneas generales.
Piden dos cosas muy concretas: simplificación normativa y previsibilidad. Traducido, menos años de tramitación y menos cambios de reglas a mitad de camino. También reclaman colaboración entre administraciones y capital privado para acortar plazos. Sin eso, la densidad se queda en un buen titular.
Y aquí está la valoración: de la jornada salieron muchos diagnósticos y ninguna cifra cerrada. Nadie concretó cuánta vivienda asequible adicional permite una mayor edificabilidad, ni en qué barrios, ni con qué calendario. Es la distancia entre un consenso de sector y un plan que se note en el recibo del alquiler.
El marco estatal existe: el texto refundido de la Ley de Suelo fija reglas comunes, pero cada pieza se decide más cerca, en el plan general del municipio y en la ordenanza de turno. Por eso, si sigues este debate, mira tu ciudad y no solo Madrid.
La siguiente cita del sector ya tiene fecha: Mipim 2027 se celebra del 16 al 19 de marzo en Cannes, en su 37ª edición, con más peso de la tecnología y el luxury living. Habrá que ver si para entonces la conversación ha pasado de la densidad deseable a los pisos construidos.
🏠 Las llaves de la noticia
- 🔑 Qué te importa: La densificación urbana se consolida como la receta del sector para generar vivienda sin gastar más suelo.
- 💡 Por qué te importa: De ella depende que haya más oferta, más vivienda asequible y precios menos tensos en tu ciudad.
- 📊 Apunta estas cifras: Jornada del 15 de octubre en Madrid; Mipim 2027, del 16 al 19 de marzo en Cannes (37ª edición); ninguna cuantía de vivienda concretada.
