El decreto de vivienda ya frena compraventas desde el 8 de octubre: limita las compras de grandes tenedores por debajo del 70% de la tasación.
El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor ese día y, si nada lo tumba, se queda hasta el 31 de diciembre de 2030. prohíbe comprar por debajo del 70% de la tasación a los fondos de inversión y a los grandes tenedores (las sociedades que acumulan viviendas en cartera). Los notarios ya lo notan.
Qué está pasando ya en las notarías
'Evidentemente esto ha afectado a las compraventas. Había ventas programadas para formalizarse y se han paralizado', explica Juan José de Palacio, notario de la notaría de Serrano 30, en Madrid. Lo cuenta a idealista/news. Y añade otro efecto: cuando no hay hipoteca de por medio, el parón puede costar más de 1.000 euros en algunos casos.
Encima, el decreto mete un requisito nuevo. Toda persona jurídica que compre tiene que aportar una tasación de una entidad homologada por el Banco de España e inscrita en su Registro de Entidades de Tasación. Es la que acredita si el precio supera el umbral. 'Un embudo', lo llama el notario.
Falta un paso formal: la convalidación en la Diputación Permanente del Congreso. El calendario no está fijado, pero la convalidación tiene que llegar antes de mediados de noviembre. El PNV anunció su apoyo el 6 de octubre y eso deja al Gobierno con 35 votos frente a los 34 del PP, Vox y Junts.
La norma frena la compra oportunista de los fondos, pero no pone ni un ladrillo más en el mercado.
Otro detalle con miga: el valor de referencia es el de mercado del inmueble concreto, no una media del barrio. si el piso está okupado, la tasación de referencia baja y esa cifra menor es la que cuenta para calcular el 70%. De Palacio hubiera preferido un criterio más ágil, como la media de las 20 últimas operaciones similares.
Quién queda fuera de la prohibición (y por qué te afecta)
Las personas físicas. Aunque te dediques profesionalmente a comprar y vender pisos, el notario sostiene que quedas fuera del artículo 1: la norma es temporal, excepcional y restrictiva, y el legislador solo menciona a las personas jurídicas cuando quiere incluirlas. las personas físicas quedan fuera de la prohibición, insiste, tanto si las compras son ocasionales como habituales.
El texto también deja fuera al sector público de vivienda social, a las residencias sociosanitarias,, a las residencias para colectivos vulnerables y a las operaciones de protección de víctimas de violencia de género. Y las compras para vivienda habitual a precio asequible o social durante al menos siete años. Las escrituras firmadas antes del 8 de octubre siguen a salvo aunque no estén inscritas.
Lo que este decreto no arregla para quien busca piso
Pongamos el precedente encima de la mesa. Los dos decretos de vivienda cayeron en el pleno del Congreso el 2 de octubre con los votos en contra del PP, Vox y Junts. Por eso el Gobierno se ha ido a la Diputación Permanente, un órgano de 69 miembros que sigue funcionando cuando la Cámara no está en periodo de sesiones. Allí gana por un solo voto.
¿Y sirve esto para que encuentres piso más barato? Corta una parte del problema, no el problema. Ataca la compra del que adquiere por debajo de la tasación para revender o alquilar caro. Lo que no hace es generar oferta. sin oferta nueva, los precios no bajan por decreto. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) critica que el Ejecutivo no consensuara las medidas ni informara de ellas al sector.
Lo que conviene vigilar ahora es la letra pequeña de la convalidación y el segundo decreto que el Gobierno tiene en la recámara, el del llamado alquiler indefinido, que depende del primero. Si se confirma antes de mediados de noviembre, el frenazo en las notarías seguirá hasta 2030. Si algo se descarrila, las operaciones paralizadas volverán a moverse.
📅 Dónde y cuándo
- Plazo: En vigor desde el 08/10/2026 y con efectos hasta el 31/12/2030.
- A quién afecta: Fondos y grandes tenedores que compren por debajo del 70% de la tasación; las personas físicas quedan fuera.
- Cuánto: El umbral es el 70% del valor de mercado tasado por una entidad homologada por el Banco de España.
- Dónde se consulta: el texto completo, en el Boletín Oficial del Estado.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? Desde el 8 de octubre los grandes tenedores no pueden comprar vivienda por debajo del 70% de la tasación.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A fondos y sociedades con cartera de pisos; las personas físicas quedan fuera de la prohibición.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Si vendes a una empresa, pide la tasación homologada y sigue la convalidación antes de mediados de noviembre.
